분양가상한제

분양가상한제는 신규 분양주택의 분양가격을 택지비와 건축비를 기준으로 산정한 상한 이하로 제한하는 제도로, 주택가격을 안정시키고 무주택자의 신규주택 구입부담을 경감시키는 것이 목적입니다.

분양가규제를 묻는 문제에서는 분양가상한제 적용주택의 분양가격이 택지비와 건축비로 구성된다는 것, 적용주택 및 그 입주자로 선정된 지위에 대해 전매를 제한할 수 있다는 것, 제도의 목적이 주택가격 안정과 무주택자의 구입부담 경감이라는 것, 분양가규제가 신규 분양주택의 가격을 정부가 통제하는 것이라는 서술이 모두 옳습니다. 그런데 국민주택건설사업을 추진하는 공공사업에 의해 개발·조성되는 공동주택 건설용지는 분양가격을 제한할 수 없는 예외가 아니라, 오히려 분양가상한제가 대표적으로 적용되는 대상이므로 "제한할 수 없다"고 서술하면 틀립니다.

현재 시행되고 있는 제도를 모두 고르는 문제에서는 실거래가신고제와 분양가상한제만 현재도 시행 중이고, 택지소유상한제와 토지초과이득세제는 각각 헌법불합치·위헌 결정과 관련 법률 폐지로 이미 폐지되어 더 이상 시행되지 않는다는 것이 핵심입니다. 제도 이름이 익숙하다고 해서 지금도 살아있는 제도라고 착각하면 안 됩니다.

분양가상한제를 소형 주택에만 적용하면 소형 주택은 상대적으로 사업성이 떨어져 공급이 위축될 수 있고, 규제가 없는 대형 주택으로 공급이 전환되어 대형 주택 공급이 오히려 확대될 수 있습니다. 또한 상한가격이 시장가격보다 낮게 설정되면 단기적으로 초과수요(부족)가 발생하고, 장기적으로는 공급자의 수익성 저하로 신규공급이 위축되어 주택가격 상승 압력으로 작용할 수 있습니다. 분양가격을 시장가격 이하로 규제하는 경우, 수요의 가격탄력성이 탄력적일수록, 그리고 공급의 가격탄력성이 탄력적일수록 초과수요량은 더 커집니다.