직접환원법
📖 5분 정리무료 공개이론 근거 정리
1 출제 포인트 — 이렇게 나옵니다
3문항
20개년 기출 중 이 개념이 주 논점인 문항
3 / 20
출제된 회차
영업경비
가장 자주 함께 나온 논점 (1문항)
출제 회차 30회 · 33회 · 35회
2 「직접환원법」 강의 영상
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3 이론 근거 — 정의가 곧 정답입니다
직접환원법 — 정의
단일 연도의 순영업소득을 적절한 환원율로 나누어 부동산의 가치(수익가액)를 구하는 수익환원법의 한 방법이다.
근거: 기출 해설의 용어 정의·이론 요약 종합 — 이 개념 기출 3문항 전체 반영수익가액 산정공식
수익가액 = 순영업소득(NOI) ÷ 환원율이다. 순영업소득은 유효총소득(가능총소득에서 공실손실상당액 및 대손충당금을 차감한 금액)에서 다시 영업경비(운영경비)를 차감하여 구한다.
영업경비의 범위
영업경비는 부동산의 운영과 직접 관련된 경비로 수선유지비, 화재보험료, 재산세 등이 해당하며, 영업소득세(소득세)나 부채서비스액(저당지불액)은 영업경비에 포함되지 않는다.
환원율 산정 — 물리적 투자결합법
환원율은 순영업소득을 부동산의 가치(수익가액)로 나누어 역산하거나, 물리적 투자결합법으로 토지·건물 각각의 가치구성비율에 그 환원율을 곱하여 가중평균해 산정한다.
4 쉬운 설명
직접환원법은 단일 연도의 순영업소득을 적절한 환원율로 나누어 부동산의 가치를 구하는 수익환원법의 한 방법입니다. 수익가액 = 순영업소득(NOI) ÷ 환원율입니다.
순영업소득은 가능총소득에서 공실손실상당액 및 대손충당금을 뺀 유효총소득에서, 다시 영업경비를 차감하여 구합니다. 이때 운영경비가 「가능총소득의 20%」처럼 가능총소득 기준 비율로 주어지면 유효총소득이 아니라 가능총소득에 그 비율을 곱해 금액을 구한 뒤, 그 금액을 유효총소득에서 뺍니다.
영업경비는 부동산의 운영과 직접 관련된 경비로 수선유지비, 화재보험료, 재산세 등이 해당합니다. 영업소득세(소득세)나 부채서비스액(저당지불액)은 영업경비에 포함되지 않으므로 순영업소득 계산에서 제외해야 합니다.
환원율은 순영업소득을 부동산의 가치로 나누어 역산하거나, 물리적 투자결합법으로 토지·건물 각각의 가치구성비율에 환원율을 곱해 가중평균하여 구합니다.
5 체크리스트 + 암기팁
- 정의: 단일 연도 순영업소득을 환원율로 나누어 수익가액을 구하는 방법(수익환원법의 한 방법)
- 수익가액 = 순영업소득(NOI) ÷ 환원율
- 순영업소득 = 유효총소득(가능총소득-공실손실상당액 및 대손충당금) - 영업경비 — 운영경비율이 가능총소득 기준으로 주어지면 유효총소득이 아니라 가능총소득에 곱해 금액을 산정한다
- 영업경비 = 수선유지비+화재보험료+재산세 등 — 영업소득세·부채서비스액은 영업경비가 아님(제외)
- 환원율 = 순영업소득 ÷ 부동산가치(역산) 또는 물리적 투자결합법(토지가치구성비×토지환원율 + 건물가치구성비×건물환원율)
6 예제 — 이 개념, 실제로 이렇게 나왔습니다
제35회 개론 36번다음 자료에서 수익방식에 의한 대상부동산의 시산 가액 산정시 적용된 환원율은?(단, 연간 기준이며, 주어진 조건에 한함) ○ 가능총수익(PGI): 50,000,000원 ○ 공실손실상당액 및 대손충당금: 가능총수익(PGI)의 10 % ○ 운영경비(OE): 가능총수익(PGI)의 20 % ○ 환원방법: 직접환원법 ○ 수익방식에 의한 대상부동산의 시산가액: 500,000,000원가입하면 해설이 열립니다 →
제33회 개론 37번다음 자료를 활용하여 산정한 대상부동산의 수익가 액은?(단, 연간 기준이며, 주어진 조건에 한함) ○가능총소득(PGI): 44,000,000원 ○공실손실상당액 및 대손충당금: 가능총소득의 10% ○운영경비(OE): 가능총소득의 2.5% ○대상부동산의 가치구성비율 : 토지(60%), 건물(40%) ○토지환원율: 5%, 건물환원율: 10% ○환원방법: 직접환원법 ○환원율 산정방법: 물리적 투자결합법가입하면 해설이 열립니다 →
+ 이 개념이 나온 기출문제
해설·법령 근거까지 가입 없이 보실 수 있습니다. 최신 5개년 문항은 여기 나오지 않습니다.