공인중개사 대항력의 발생시점 · 제15회 28번 해설

핵심 해설

대항력은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음날(익일) 0시부터 발생하므로, 확정일자(1/9)가 대항요건(1/10) 취득 전에 이미 갖추어진 이 사안에서는 우선변제권도 대항력 발생시점인 1월 11일 0시를 기준으로 보아야 한다. 우선변제권 발생일을 단순히 전입신고일인 1월 10일로 본 ②의 설명은 대항력의 익일 0시 발생 원칙을 누락한 오류로 정답이다.

법령 근거

• 주택임대차보호법 제3조법제처 원문 →

쉬운 설명

주택임차인의 대항력은 주택을 넘겨받고 주민등록을 마친 바로 그날이 아니라, 그 다음날 0시부터 생깁니다. 이 사안에서는 확정일자(1월 9일)를 대항요건을 갖추기(1월 10일) 전에 미리 받아둔 경우인데, 우선변제권도 대항력이 생기는 시점, 즉 1월 11일 0시를 기준으로 봐야 합니다. 그런데 지문은 단순히 전입신고일인 1월 10일을 우선변제권 발생일로 봐서, '다음날 0시부터 대항력이 생긴다'는 원칙을 빠뜨린 오류입니다. 나머지 설명은 맞는데, 대항력과 확정일자를 모두 갖춘 임차인은 후순위 저당권자보다 우선하고, 일시사용 임대차에는 이 법이 적용되지 않으며, 짧게 정한 임대차기간도 임차인이 그 유효함을 주장할 수 있고, 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 계속되는 것으로 봅니다.

용어 설명

대항력의 발생시점

주택임차인이 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마치면 그 다음날 0시부터 제3자에 대하여 대항력이 발생한다.

선택지별 해설

• ① 대항력·확정일자를 갖춘 임차인은 후순위 저당권자보다 우선한다.
• ② 우선변제권 발생일은 대항력 발생시점(익일 0시)을 기준으로 하여야 한다. (정답)
• ③ 일시사용 임대차에는 법이 적용되지 않는다.
• ④ 임차인은 단기 약정기간의 유효를 주장할 수 있다.
• ⑤ 보증금 반환시까지 임대차관계는 존속하는 것으로 본다.

암기팁

대항력 발생 = 인도+전입 다음날 0시부터 (당일 아님)