공인중개사 최우선변제권 · 제15회 36번 해설
중개법인이 경매의뢰인에게 경매관련 권리분석을 설명한 내용 중 틀린 것은?
주택경매에서 소액임차인의 최우선변제금액은 대지가액을 포함한 주택가액의 2분의 1의 범위 내에서 인정되는 것이 원칙이며 3분의 1이 아니므로 ④의 설명이 틀려 정답이다. 제15회 공인중개사 시험 「공인중개사법령 및 중개실무」 36번 문제입니다. 정답은 ④입니다.
- ① 경매를 통하여 토지거래허가구역내 농지를 취득하고자 하는 경우 토지거래허가는 받을 필요가 없다.
- ② 농업인이 아닌 자가 경매 농지의 최고가 매수신고인인 경우 농지취득자격증명을 제출해야 매각허가결정을 받을 수 있다.
- ③ 경매기입등기 후(압류효력 발생 후) 대항요건을 갖춘 소액 주택임차인의 경우 주택임대차보호법에 의한 최우선 변제권을 인정받을 수 없다.
- ④ 주택경매의 경우 소액임차인의 최우선변제권은 대지가액을 포함한 주택가액의 3분의 1의 범위 내에서만 인정된다.
- ⑤ 경매부동산 관련 유치권, 법정지상권, 예고등기는 그 성립순위에 관계없이 항상 매수인에게 인수된다.
정답 ④
핵심 해설
주택경매에서 소액임차인의 최우선변제금액은 대지가액을 포함한 주택가액의 2분의 1의 범위 내에서 인정되는 것이 원칙이며 3분의 1이 아니므로 ④의 설명이 틀려 정답이다. 토지거래허가구역내 농지라도 경매를 통한 취득은 허가대상에서 제외되고, 비농업인 최고가매수신고인도 매각허가결정 전 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 압류효력 발생 후 전입한 소액임차인은 최우선변제권이 인정되지 않고, 유치권·법정지상권·예고등기는 성립시기와 무관하게 매수인에게 인수되는 것이 원칙이다.
법령 근거
쉬운 설명
주택 경매에서 소액임차인이 다른 담보권자보다 먼저 배당받을 수 있는 최우선변제금액은 대지가액을 포함한 주택가액의 3분의 1이 아니라 2분의 1 범위 안에서 인정됩니다. 이 비율이 틀린 부분입니다. 나머지는 맞는 설명인데, 토지거래허가구역 안 농지라도 경매로 취득하면 허가가 필요 없고, 농업인이 아닌 사람이 최고가 매수신고인이 되어도 매각허가를 받으려면 농지취득자격증명이 필요하며, 경매개시(압류효력 발생) 이후에 전입한 소액임차인은 최우선변제권을 인정받지 못하고, 유치권·법정지상권·예고등기는 성립 순서와 상관없이 매수인에게 그대로 인수되는 것이 원칙입니다.
용어 설명
- 최우선변제권
- 소액임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 배당받을 수 있는 권리
선택지별 해설
- ① 경매를 통한 취득은 토지거래허가 대상이 아니다.
- ② 비농업인 최고가매수신고인도 농지취득자격증명이 필요하다.
- ③ 압류효력 발생 후 전입한 소액임차인은 최우선변제권이 없다.
- ④ 최우선변제 한도비율은 3분의 1이 아니라 2분의 1이다. (정답)
- ⑤ 유치권·법정지상권·예고등기는 성립순위와 무관하게 인수된다.
암기팁
소액임차인 최우선변제 한도 = 주택가액의 1/2 (1/3 아님)
출처 · 한국산업인력공단 큐넷 공개 기출문제 제15회 36번. 해설은 풀고패스가 작성했습니다.
4단계로 합격까지
풀고패스는 아래의 4단계의 맥락으로 전개됩니다. 각 단계를 눌러 자세히 보세요.