공인중개사 중개실무 · 제16회 39번 해설

핵심 해설

주택임대차의 대항력은 전입신고와 인도가 있은 다음 날 0시부터 발생하는 데 비해, 저당권은 등기 접수와 동시에 즉시 효력이 발생한다. 따라서 임차인의 확정일자와 저당권설정등기일이 '같은 날'인 경우에는 저당권이 임차인보다 먼저 또는 동시에 효력을 갖게 되어 저당권자가 우선한다. 임차인이 우선한다고 서술한 ②가 틀린 지문이다. 나머지(가족을 통한 전입신고로도 대항력 취득 가능, 배당요구 종기까지 배당요구 필요, 월차임 전환율 상한, 재계약시 증액청구 제한 미적용)는 판례·법령과 부합한다.

법령 근거

• 주택임대차보호법 제3조(대항력), 제3조의2(보증금의 회수), 제7조(차임 등의 증감청구권), 제7조의2(월차임 전환시 산정률)법제처 원문 →

쉬운 설명

임차인의 대항력은 전입신고와 인도 후 다음 날 0시부터 생기지만, 저당권은 등기를 접수하는 즉시 효력이 생겨요. 그래서 확정일자와 저당권설정등기일이 같은 날이면 저당권이 임차인보다 먼저(또는 최소한 동시에) 효력을 갖게 되어 저당권자가 우선해요. 문제 지문은 반대로 임차인이 우선한다고 해서 틀렸어요. 임차인 본인이 아니라 가족이 전입신고를 해도 대항력을 얻을 수 있는 것, 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 우선변제받을 수 있는 것, 월차임 전환 시 상한이 있는 것, 계약이 완전히 끝난 뒤 재계약할 때는 증액청구 제한규정이 적용되지 않는 것은 모두 맞는 내용이에요.

선택지별 해설

• ① 임차인 본인이 전입신고를 하지 않더라도 가족(처·자녀)이 전입신고를 하고 인도받으면 대항력을 취득할 수 있다는 것이 판례 법리다.
• ② 확정일자와 저당권설정등기일이 같은 날인 경우, 저당권은 등기 접수 즉시 효력이 발생하는 반면 임차인의 대항력은 다음날 발생하므로 저당권자가 우선하는 것이 원칙이며, 임차인이 우선한다는 서술은 틀렸다. 정답(틀린 것).
• ③ 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인도 배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야 우선변제를 받을 수 있다는 설명은 옳다.
• ④ 보증금을 월차임으로 전환하는 경우 그 전환율은 법정 상한을 초과할 수 없다는 설명은 옳다(출제 당시 시행령상 연 1할4푼 기준). 다만 전환 산정률은 이후 개정되어 현행 시행령상 상한이 달라졌으므로, 수치가 아닌 '상한의 존재' 취지로 이해하면 옳은 지문이다.
• ⑤ 차임 등 증액청구 제한규정은 임대차 계약이 갱신되는 경우에 적용되고, 계약이 완전히 종료된 후 새롭게 체결하는 재계약에는 적용되지 않는다는 설명은 옳다.

암기팁

저당권은 즉시 효력, 대항력은 다음날 — 같은 날이면 저당권 우선