공인중개사 유동적 무효 · 토지거래허가 · 제16회 71번 해설

핵심 해설

국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 토지거래허가를 받기 전의 매매계약은 유동적 무효 상태에 있으나, 처음부터 허가받을 것을 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약은 판례상 확정적으로 무효가 된다. 따라서 ㄴ은 옳다. 반면 유동적 무효 상태에서도 강박 등 의사표시의 하자를 이유로 한 취소권 행사는 유동적 무효와 별개로 인정되므로 ㄱ은 틀리고, 허가구역 지정기간이 만료된 후 재지정을 하지 않으면 그 토지는 허가구역에서 해제된 것으로 되어 계약은 확정적으로 유효로 전환되므로 ㄷ도 틀리며, 최종매수인 명의로 허가를 받아 이루어진 중간생략등기는 토지거래허가제도를 잠탈하는 것으로서 실체관계 부합을 이유로도 유효로 인정되지 않으므로 ㄹ도 틀리다. 따라서 옳은 것은 ㄴ뿐이므로 정답은 ②이다.

법령 근거

• 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제118조법제처 원문 →
• 민법 제137조법제처 원문 →

쉬운 설명

토지거래허가구역 안의 계약은 허가받기 전까지 유동적 무효 상태예요. 그런데 처음부터 허가를 안 받으려는 내용으로 계약을 맺으면 그건 처음부터 확정적으로 무효가 돼요(ㄴ이 옳음). 유동적 무효 상태에서도 강박 같은 하자를 이유로 한 취소는 별개로 할 수 있고(ㄱ이 틀림), 허가구역 지정기간이 끝났는데 다시 지정하지 않으면 그 계약은 확정적으로 유효로 바뀌며(ㄷ이 틀림), 최종매수인 丙 명의로 허가를 받아 등기한 것은 허가제도를 피해가는 것이라 실체관계에 부합해도 무효로 봐요(ㄹ이 틀림). 옳은 것은 ㄴ 하나뿐이라 정답은 ②입니다.

용어 설명

유동적 무효

토지거래허가를 받기 전의 매매계약이 허가를 받으면 소급하여 유효로, 불허가·확정적 무효사유 발생시 무효로 확정되는 잠정적 무효 상태

토지거래허가

국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 토지거래허가구역 내 토지에 관한 계약을 체결하기 위해 관할관청의 허가를 받아야 하는 제도

선택지별 해설

• ① ㄱ은 틀린 설명이므로 오답이다.
• ② ㄴ만이 옳은 설명이므로 정답이다.
• ③ ㄹ이 틀린 설명이므로 오답이다.
• ④ ㄱ, ㄷ이 모두 틀린 설명이므로 오답이다.
• ⑤ ㄷ, ㄹ이 모두 틀린 설명이므로 오답이다.

암기팁

허가 배제하려는 계약은 처음부터 확정 무효.