공인중개사 임대인의 수선의무 · 제16회 77번 해설
임대차에 대한 설명으로 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)
판례는 임대차 목적물의 파손 정도가 임차인이 손쉽게 고칠 수 있을 만큼 사소하여 임차인의 사용·수익에 지장이 없는 경우에는 임대인이 별도로 수선의무를 부담하지 않는다고 본다. 제16회 공인중개사 시험 「민법 및 민사특별법」 77번 문제입니다. 정답은 ③입니다.
- ① 임대인은 특약이 없는 한 임차인의 특별한 용도를 위한 사용・수익에 적합한 구조를 유지하게 할 의무까지는 없다.
- ② 토지임차인이 지상건물을 등기하기 전에 제3자가 그 토지에 관하여 물권취득의 등기를 한 때에는 임차인이 그 지상건물을 등기하더라도 제3자에 대하여 임대차의 효력이 없다.
- ③ 목적물의 파손정도가 손쉽게 고칠 수 있을 정도로 사소하여 임차인의 사용・수익을 방해하지 아니한 경우에도 임대인은 수선의무를 부담한다.
- ④ 공작물의 소유를 목적으로 한 토지임대차에서 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
- ⑤ 차임은 반드시 금전이어야 하는 것은 아니며 물건이어도 된다.
정답 ③
핵심 해설
판례는 임대차 목적물의 파손 정도가 임차인이 손쉽게 고칠 수 있을 만큼 사소하여 임차인의 사용·수익에 지장이 없는 경우에는 임대인이 별도로 수선의무를 부담하지 않는다고 본다. 따라서 이 경우에도 수선의무를 부담한다고 서술한 ③이 틀린 지문이다. 나머지는 특약 없는 한 특별한 용도의 사용수익 적합의무 부정, 미등기 지상건물에 대한 제3자 대항력 제한(제622조), 2기 차임연체시 해지권(제640조), 차임의 물건 가능성을 정확히 설명한다.
법령 근거
쉬운 설명
임대인은 원칙적으로 임차물을 쓸 수 있는 상태로 유지해줘야 할 수선의무가 있지만, 흠이 아주 사소해서 임차인이 손쉽게 고칠 수 있고 사용에 지장이 없으면 임대인이 굳이 수선해줄 필요가 없어요. 그런데 ③번은 이런 경우에도 수선의무를 진다고 해서 틀렸어요. 나머지는 특약이 없으면 특별한 용도에 맞는 구조까지 유지해줄 의무는 없다는 점, 지상건물을 등기하기 전에 제3자가 물권을 등기하면 대항할 수 없다는 점, 2기분 차임을 연체하면 해지할 수 있다는 점, 차임은 꼭 돈이 아니라 물건으로도 정할 수 있다는 점을 맞게 설명합니다.
용어 설명
- 임대인의 수선의무
- 임대인이 목적물을 계약 존속 중 사용·수익에 필요한 상태로 유지하게 할 의무(민법 제623조)로, 사소한 파손은 판례상 그 범위에서 제외됨
선택지별 해설
- ① 특약이 없는 한 특별한 용도에 적합한 구조 유지의무는 없다는 것이 판례이므로 옳다.
- ② 제622조 제1항에 따라 등기 전 제3자에게는 대항할 수 없으므로 옳다.
- ③ 사소한 파손은 임대인의 수선의무 범위에서 제외된다는 것이 판례이므로 틀린 지문(정답)이다.
- ④ 제640조가 2기 차임연체시 해지권을 규정하므로 옳다.
- ⑤ 차임은 금전 외의 물건으로도 정할 수 있으므로 옳다.
암기팁
사소한 흠은 임대인이 안 고쳐줘도 된다.
출처 · 한국산업인력공단 큐넷 공개 기출문제 제16회 77번. 해설은 풀고패스가 작성했습니다.
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