공인중개사 부속물매수청구권 · 제17회 58번 해설
甲은 자기소유의 신축건물(공부상 용도는 음식점)을 乙에게 보증금 5천만원, 월세 300만원에 임대하고, "乙은 甲의 승인하에 건물의 개축 등을 할 수 있으나 임대기간 종료시에는 원상회복하여 명도하며, 부속물매수청구는 하지 않는다"고 특약하였다. 乙은 甲의 동의를 얻어 주방시설(건물의 구성부분이 아니라 독립성이 인정됨) 설치비용을 지출하여 음식점을 개업하였으나 영업이 부진하자 임대차기간만료와 동시에 음식점을 폐쇄하고 사용·수익하지 않고 있다. 다음 중 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)
부속물매수청구권(민법 제646조)이 행사되면 매매유사의 법률관계가 형성되므로, 임차인의 부속물인도의무와 임대인의 매수대금지급의무는 특별한 사정이 없는 한 동시이행관계에 있다는 것이 판례 법리이다. 제17회 공인중개사 시험 「민법 및 민사특별법」 58번 문제입니다. 정답은 ④입니다.
- ① 乙은 보증금반환청구권을 가지므로 甲의 건물명도청구에 대하여 유치권을 주장할 수 있다.
- ② 乙이 주방시설의 매수청구를 하기 위해서는 甲에게 계약의 갱신을 요구하여야 한다.
- ③ 乙은 甲에게 임대차기간 만료 이후의 임료상당의 부당이득을 반환하여야 한다.
- ④ 乙이 부속물매수청구를 하면 원칙적으로 부속물매수대금지급의무와 부속물인도의무는 동시이행관계에 있다.
- ⑤ 부속물매수청구권은 임대차 종료시에 인정되므로, 甲과 乙사이의 임대차계약이 乙의 채무불이행으로 인하여 해지되더라도 인정된다.
정답 ④
핵심 해설
부속물매수청구권(민법 제646조)이 행사되면 매매유사의 법률관계가 형성되므로, 임차인의 부속물인도의무와 임대인의 매수대금지급의무는 특별한 사정이 없는 한 동시이행관계에 있다는 것이 판례 법리이다. 따라서 ④가 옳다. ①은 보증금반환채권이 건물 자체에 관하여 생긴 채권이 아니어서 유치권의 견련성이 인정되지 않고, ②는 부속물매수청구권 행사에 계약갱신요구가 요건이 아니며, ③은 폐업 후 실질적으로 사용·수익하지 않은 경우 부당이득이 성립하지 않는다는 판례에 반하고, ⑤는 임차인의 채무불이행으로 해지된 경우에는 원칙적으로 부속물매수청구권이 인정되지 않으므로 모두 틀리다.
법령 근거
쉬운 설명
임차인이 부속물의 매수를 청구하면 이는 매매와 비슷한 관계가 되어서, 임차인이 물건을 넘겨줘야 하는 의무와 임대인이 대금을 지급해야 하는 의무는 원칙적으로 동시이행 관계가 된다. 그래서 이 지문이 옳다. 나머지는 틀렸다. 보증금반환채권은 건물 자체에서 생긴 채권이 아니어서 유치권을 주장할 수 없고, 부속물매수청구권을 쓰려고 굳이 계약갱신을 요구할 필요는 없으며, 이미 영업을 접고 실제로 사용하지 않았다면 임료 상당의 부당이득이 성립하지 않고, 임차인의 채무불이행으로 계약이 해지된 경우에는 원칙적으로 부속물매수청구권이 인정되지 않는다.
용어 설명
- 부속물매수청구권
- 건물 기타 공작물의 임차인이 임대인의 동의를 얻어 부속시킨 물건에 대하여 임대차 종료시 임대인에게 매수를 청구할 수 있는 권리이다(민법 제646조).
선택지별 해설
- ① 틀림. 보증금반환채권은 건물에 관하여 생긴 채권이 아니어서 유치권의 목적물과 견련성이 없다.
- ② 틀림. 부속물매수청구권 행사에 계약갱신요구는 요건이 아니다.
- ③ 틀림. 실제 사용·수익하지 않았다면 임료상당 부당이득이 성립하지 않는다.
- ④ 옳음. 부속물매수대금지급의무와 부속물인도의무는 원칙적으로 동시이행관계이다.
- ⑤ 틀림. 임차인의 채무불이행으로 해지된 경우에는 부속물매수청구권이 인정되지 않는다.
암기팁
부속물 매수청구하면 대금지급과 인도는 동시이행
출처 · 한국산업인력공단 큐넷 공개 기출문제 제17회 58번. 해설은 풀고패스가 작성했습니다.
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