공인중개사 지상물매수청구권 · 제17회 65번 해설
토지임차인의 지상물매수청구권에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)
기간의 정함이 없는 토지임대차가 임대인의 해지통고로 소멸하는 경우, 임차인은 계약갱신을 요구할 필요 없이 곧바로 지상물매수청구권을 행사할 수 있다(제283조 제2항, 제643조). 따라서 ①이 옳다. 제17회 공인중개사 시험 「민법 및 민사특별법」 65번 문제입니다. 정답은 ①입니다.
- ① 기간의 정함이 없는 임대차가 임대인의 해지통고로 소멸한 경우에 임차인은 즉시 매수청구를 할 수 있다.
- ② 지상물의 경제적 가치유무나 임대인에 대한 효용여부는 매수청구권의 행사요건이다.
- ③ 매수청구권의 대상이 되는 지상물은 임대인의 동의를 얻어 신축한 것에 한한다.
- ④ 임대차종료 전 지상물 일체를 포기하기로 하는 임대인과 임차인의 약정은 특별한 사정이 없는 한 유효하다.
- ⑤ 건물소유를 목적으로 한 토지임차권이 등기되더라도 임차인은 토지양수인에게 매수청구권을 행사할 수 없다.
정답 ①
핵심 해설
기간의 정함이 없는 토지임대차가 임대인의 해지통고로 소멸하는 경우, 임차인은 계약갱신을 요구할 필요 없이 곧바로 지상물매수청구권을 행사할 수 있다(제283조 제2항, 제643조). 따라서 ①이 옳다. ②는 지상물의 가치나 효용 여부는 매수청구권의 행사요건이 아니라는 판례에 반하고, ③은 임대인의 동의 여부와 무관하게 매수청구가 가능하다는 판례에 반하며, ④는 임차인에게 불리한 지상물 포기 약정은 강행규정(제652조) 위반으로 무효이고, ⑤는 등기된 토지임차권은 대항력이 있어 양수인에게도 매수청구권을 행사할 수 있으므로 모두 틀리다.
법령 근거
쉬운 설명
기간을 정하지 않은 토지임대차가 집주인의 해지통고로 끝나면, 세입자는 계약갱신을 요구할 필요 없이 바로 건물 등 지상물의 매수를 청구할 수 있다. 그래서 이 지문이 옳다. 나머지는 틀렸다. 지상물의 경제적 가치나 임대인에게 쓸모가 있는지는 매수청구권 행사요건이 아니고, 임대인의 동의 없이 지은 건물도 매수청구권의 대상이 될 수 있으며, 임차인에게 불리하게 지상물을 포기하기로 한 약정은 원칙적으로 무효이고, 등기된 토지임차권은 대항력이 있어서 그 토지를 산 새 주인에게도 매수청구권을 행사할 수 있다.
용어 설명
- 지상물매수청구권
- 건물 기타 지상시설의 소유를 목적으로 한 토지임대차가 종료된 경우, 지상시설이 현존하는 때에 임차인이 임대인에게 그 매수를 청구할 수 있는 권리이다(민법 제643조, 제283조).
선택지별 해설
- ① 옳음. 해지통고로 임대차가 소멸하면 임차인은 즉시 매수청구할 수 있다.
- ② 틀림. 지상물의 가치·효용 유무는 매수청구권 행사요건이 아니다.
- ③ 틀림. 임대인의 동의 여부와 무관하게 매수청구권의 대상이 될 수 있다.
- ④ 틀림. 지상물 포기 약정은 임차인에게 불리한 약정으로 원칙적으로 무효이다(강행규정).
- ⑤ 틀림. 등기된 토지임차권은 대항력이 있어 양수인에게도 매수청구권을 행사할 수 있다.
암기팁
해지통고로 끝나면 갱신요구 없이 바로 매수청구
출처 · 한국산업인력공단 큐넷 공개 기출문제 제17회 65번. 해설은 풀고패스가 작성했습니다.
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