공인중개사 중개실무 · 제18회 39번 해설

핵심 해설

폐업신고를 하면 그 시점에 대항력과 우선변제권은 상실되며, 이후 같은 상호와 등록번호로 다시 사업자등록을 하더라도 종전의 대항력·우선변제권이 중단없이 '그대로 존속'하는 것이 아니라 재등록 시점부터 새로 발생하는 것이 판례 법리이므로 ②가 틀린 설명(정답)이다. 나머지는 사업 미개시·사실상 폐업시 적법한 사업자등록 부정, 전환율 상한(연 15%, 2007년 당시 기준), 3기 연체시 갱신거절, 대항요건 구비시 우선변제권 등 옳은 설명이다.

법령 근거

• 상가건물임대차보호법 제3조법제처 원문 →
• 상가건물임대차보호법 제10조법제처 원문 →

쉬운 설명

상가 임차인이 폐업신고를 하면 그 순간 대항력과 우선변제권을 잃어버리고, 나중에 같은 상호와 등록번호로 다시 사업자등록을 하더라도 예전 권리가 끊김 없이 이어지는 게 아니라 다시 등록한 시점부터 새로 생긴다. 사업을 시작하지 않았거나 사실상 문을 닫은 경우는 적법한 사업자등록으로 인정되지 않고, 당시 기준 월차임 전환율 상한은 연 15%이며, 3기 이상 차임을 밀리면 임대인은 계약 갱신을 거절할 수 있고, 경매등기 전에 대항요건을 갖춘 임차인은 우선변제권을 가진다.

용어 설명

상가건물임대차보호법상 대항력·우선변제권

상가건물을 인도받고 사업자등록을 마친 임차인에게 인정되는 권리로, 폐업 등으로 사업자등록의 요건이 상실되면 그 효력도 상실된다.

선택지별 해설

• ① 사업을 개시하지 않거나 사실상 폐업한 경우 적법한 사업자등록으로 볼 수 없다는 것이 판례이므로 옳다.
• ② 폐업신고로 대항력·우선변제권이 일단 상실되고 재등록시 새로 발생하는 것이지 '그대로 존속'하는 것이 아니므로 틀린 설명이다(정답).
• ③ 차임 전환율 상한은 연 1할 5푼(15%)이므로 옳다(2007년 당시 기준).
• ④ 3기 차임 연체시 임대인은 갱신요구를 거절할 수 있으므로 옳다.
• ⑤ 경매신청등기 전 대항요건을 갖춘 임차인은 우선변제권이 있으므로 옳다.

암기팁

폐업하면 대항력 소멸, 재등록시 새로 발생(계속 아님)!