공인중개사 불공정한 법률행위 · 제18회 42번 해설

핵심 해설

불공정한 법률행위(제104조)가 무효로 되면 이는 강행규정 위반에 따른 절대적 무효이므로 통정허위표시(제108조 2항)와 달리 선의의 제3자 보호규정이 없다. 따라서 무효인 매매목적물을 전득한 제3자는 선의라도 소유권을 취득하지 못한다는 ⑤가 옳다. 대리행위의 경우 궁박은 본인을, 경솔·무경험은 대리인을 기준으로 판단하고(①의 서술은 반대), 무상행위에는 대가적 불균형을 관념할 수 없어 적용되지 않으며(②), 현저한 불균형만으로 궁박 등이 추정되지 않고(③), 경매에는 적용되지 않는다(④)는 점에서 모두 틀렸다.

법령 근거

• 민법 제104조법제처 원문 →

쉬운 설명

너무 헐값이거나 너무 비싸게, 상대방이 급하거나(궁박) 경솔하거나 잘 몰라서(무경험) 이용당해 맺은 계약은 무효가 될 수 있다. 이 무효는 통정허위표시처럼 착한 제3자를 봐주는 예외가 없는 강한 무효이기 때문에, 그 물건을 나중에 넘겨받은 사람이 사정을 전혀 몰랐더라도 소유권을 가질 수 없다. 반대로 공짜로 주는 증여 같은 계약이나 국가가 진행하는 경매에는 이 제도가 아예 적용되지 않고, 값 차이가 크다고 해서 자동으로 궁박 등이 있었다고 인정되지도 않는다.

용어 설명

불공정한 법률행위

급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 있고 그것이 궁박·경솔·무경험을 이용한 것일 때 성립하는 무효사유(제104조).

선택지별 해설

• ① 판례상 대리행위에서 경솔·궁박은 대리인을 기준으로, 무경험은 본인을 기준으로 판단하는 것이 아니라 궁박은 본인을, 경솔·무경험은 대리인을 기준으로 판단한다. 서술이 반대이므로 틀렸다.
• ② 불공정한 법률행위는 급부와 반대급부 사이의 불균형을 전제로 하므로 대가관계가 없는 무상행위(증여 등)에는 적용되지 않는다는 것이 판례이다. 틀렸다.
• ③ 급부간 현저한 불균형이 있다고 궁박·경솔·무경험이 당연히 추정되지는 않으며, 이는 별도로 주장·증명되어야 한다는 것이 판례이다. 틀렸다.
• ④ 경매는 국가기관이 법이 정한 절차에 따라 진행하므로 불공정한 법률행위에 관한 제104조가 적용되지 않는다는 것이 판례이다. 틀렸다.
• ⑤ 불공정한 법률행위로 인한 무효는 절대적 무효로서 선의의 제3자에게도 대항할 수 있으므로, 전득자는 선의라도 소유권을 취득하지 못한다. 옳다.

암기팁

불공정 무효는 '봐주는 예외 없는 무효'라서 착한 제3자도 못 지킨다.