공인중개사 가장행위 · 은닉행위 · 제18회 54번 해설

핵심 해설

이 사안은 증여(은닉행위)를 감추기 위해 매매계약(가장행위)을 꾸민 통정허위표시이다. 가장매매는 무효이지만, 그 속에 숨은 증여는 은닉행위로서 유효하므로 乙 명의의 등기는 실체관계(증여)에 부합하여 유효하게 유지되고, 甲은 乙을 상대로 등기말소를 청구할 수 없다는 ③이 옳다. 매매계약(가장행위) 자체는 무효이고(①은 틀림), 증여(은닉행위)는 유효하며(②는 틀림), 등기 자체가 유효하므로 악의의 丙에 대해서도 甲·乙 모두 말소청구권이 발생할 원인이 없다(④⑤는 틀림).

법령 근거

• 민법 제108조법제처 원문 →

쉬운 설명

甲과 乙은 사실 땅을 증여하기로 했지만 세금 문제 때문에 매매인 척 꾸며서 등기를 넘겼다. 겉으로 꾸민 매매(가장행위)는 무효지만, 그 속에 숨겨진 진짜 의도인 증여(은닉행위)는 그 자체로 요건을 갖췄다면 유효하다. 그래서 乙 명의의 등기는 사실 유효한 증여를 바탕으로 한 등기이므로, 甲은 乙에게 등기를 말소하라고 요구할 수 없다. 매매 자체는 무효이고 증여는 유효하며, 등기 자체가 유효하니 나중에 사정을 알고 산 丙에 대해서도 甲·乙 모두 말소를 청구할 근거가 없다.

용어 설명

가장행위

당사자가 진의 아닌 의사표시를 상대방과 통정하여 겉으로 표시한 행위(여기서는 매매). 통정허위표시로서 무효이다(제108조 1항).

은닉행위

가장행위 속에 숨겨진 당사자의 진정한 의사에 따른 법률행위(여기서는 증여). 그 자체의 성립요건을 갖추면 유효하다는 것이 판례이다.

선택지별 해설

• ① 세금 문제를 회피하기 위해 매매계약을 꾸민 것은 통정허위표시로서 매매계약(가장행위) 자체는 무효이다. 틀렸다.
• ② 매매 뒤에 숨은 증여계약(은닉행위)은 그 요건을 갖춘 이상 유효하다는 것이 판례이다. 틀렸다.
• ③ 乙 명의 등기는 무효인 매매가 아니라 유효한 증여(은닉행위)라는 실체관계에 부합하므로, 甲은 乙을 상대로 등기말소를 청구할 수 없다. 옳다.
• ④ 乙 명의 등기 자체가 유효하므로 애초에 무효를 원인으로 한 말소청구권이 성립하지 않아, 甲은 악의의 丙을 상대로도 말소를 청구할 수 없다. 틀렸다.
• ⑤ 乙 자신의 등기가 유효한 이상 乙이 丙을 상대로 말소를 청구할 근거도 없다. 틀렸다.

암기팁

가짜 매매(무효) 뒤에 숨은 진짜 증여(유효), 등기는 증여 덕분에 유효.