공인중개사 차임증액청구권 · 제18회 55번 해설

핵심 해설

임대인의 차임증액청구가 재판상 인정된 경우 그 증액의 효력은 판결확정시가 아니라 증액청구(의사표시가 도달한 때)의 효력발생시로 소급하여 발생한다는 것이 판례이므로, 판결확정시에 발생한다는 ③이 틀렸다. 원상회복 특약이 있으면 유익비상환청구권을 포기한 것으로 보고(①), 지상시설 포기 약정은 강행규정 위반으로 무효이며(②), 수선의무 면제 특약은 유효하고(④), 사용수익하지 않아 실질적 이득이 없으면 차임상당액 반환의무가 없다(⑤)는 것은 모두 옳다.

법령 근거

• 민법 제626조법제처 원문 →
• 민법 제628조법제처 원문 →

쉬운 설명

임대인이 재판을 걸어서 월세를 올려달라고 청구했고 법원이 그게 맞다고 인정해준 경우, 그 인상된 월세는 판결이 확정된 날부터가 아니라 애초에 인상해달라고 요구한 그 시점으로 소급해서 적용된다. 반면 개축해도 원상회복하기로 약속했다면 유익비를 못 받고, 건물주인 세입자가 지상시설을 포기하기로 한 약정은 무효이며, 수선의무는 특약으로 세입자에게 넘길 수 있고, 계약이 끝난 뒤 실제로 사용하지 않아 이득이 없다면 월세만큼 돌려줄 필요도 없다.

용어 설명

차임증액청구권

경제사정 변동 등으로 차임이 상당하지 않게 된 경우 당사자가 장래에 대해 차임의 증감을 청구할 수 있는 형성권적 권리(제628조). 재판상 행사시 그 효력은 청구시로 소급한다.

선택지별 해설

• ① 임대인의 승인 하에 개축하더라도 반환 전 원상회복하기로 한 약정이 있으면 유익비상환청구권을 포기한 것으로 본다는 것이 판례이다. 옳다.
• ② 건물소유 목적의 토지임차인이 지상시설 일체를 포기하는 약정은 임차인에게 불리한 약정으로서 강행규정(제652조 등) 위반으로 무효이다. 옳다.
• ③ 재판상 차임증액청구가 인정되는 경우 증액의 효력은 청구(의사표시 도달)시로 소급하여 발생하는 것이지 판결확정시에 비로소 발생하는 것이 아니다. 틀렸다.
• ④ 임대인의 수선의무는 임의규정이므로 이를 면제하거나 임차인 부담으로 하는 특약도 유효하다. 옳다.
• ⑤ 임대차 종료 후 정당한 권원으로 점유하더라도 실질적으로 사용·수익하여 이득을 얻은 바 없다면 차임상당액을 반환할 필요가 없다. 옳다.

암기팁

차임증액청구는 판결확정일이 아니라 '청구시'로 소급해서 효력이 생긴다.