공인중개사 동시이행의 항변권 · 제18회 72번 해설

핵심 해설

㉢ 계약해제로 인한 원상회복의무(제549조, 제536조 준용)와 ㉣ 전세금반환의무와 목적물인도·말소서류교부의무(제317조)는 각 판례·법문상 명시적으로 동시이행관계로 인정되어 ⑤가 정답이다. ㉠ 담보목적 가등기말소의무는 피담보채무 변제가 선이행되어야 하는 관계이고, ㉡ 임차권등기가 된 경우의 보증금반환의무와 등기말소의무는 임차인 보호를 위해 보증금반환이 선이행되어야 하는 관계로, 모두 동시이행관계가 아니라는 것이 판례이다.

법령 근거

• 민법 제536조법제처 원문 →
• 민법 제549조법제처 원문 →
• 민법 제317조법제처 원문 →

쉬운 설명

동시이행관계란 서로 상대방이 자기 의무를 이행할 때까지 나도 안 해도 되는 관계를 말한다. 계약이 해제됐을 때 서로 원래대로 돌려주는 의무나, 전세계약이 끝났을 때 전세금 돌려주는 의무와 집을 비워주며 등기서류 넘기는 의무는 서로 동시이행관계로 인정된다. 반면 담보 목적 가등기를 지우는 의무는 빚을 먼저 갚아야 생기는 것이고, 임차권등기가 이미 된 경우의 보증금반환의무는 세입자 보호를 위해 임대인이 먼저 갚아야 하는 관계라서 동시이행이 아니다.

용어 설명

동시이행의 항변권

쌍무계약에서 상대방이 채무이행을 제공할 때까지 자기 채무의 이행을 거절할 수 있는 권리(제536조). 대가적 견련관계에 있는 채무 사이에서 인정된다.

선택지별 해설

• ① ㉠은 채무변제가 선이행되어야 담보가등기 말소의무가 발생하는 관계로 동시이행관계가 아니므로, ㉠을 포함하는 이 조합은 틀렸다.
• ② ㉡은 임차인 보호를 위해 보증금반환이 선이행되어야 하는 관계로 동시이행이 아니고, ㉣만 동시이행이므로 이 조합은 틀렸다.
• ③ ㉠은 동시이행관계가 아니므로 이 조합은 틀렸다.
• ④ ㉡은 동시이행관계가 아니므로 이 조합은 틀렸다.
• ⑤ ㉢ 계약해제로 인한 원상회복의무와 ㉣ 전세금반환의무·목적물인도 및 말소서류교부의무는 모두 판례·법문상 동시이행관계로 인정된다. 옳은 조합이다.

암기팁

원상회복의무, 전세금반환·목적물인도는 동시이행, 담보가등기말소·임차권등기말소는 선이행 요구.