공인중개사 당연배당채권자 · 제19회 32번 해설
주택임대차에 관한 중개업자의 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)
판례는 첫 경매개시결정등기 전에 임차권등기명령에 의한 임차권등기를 마친 임차인은 별도의 배당요구 없이도 당연히 배당받을 채권자에 해당한다고 본다. 제19회 공인중개사 시험 「공인중개사법령 및 중개실무」 32번 문제입니다. 정답은 ③입니다.
- ① 차임 등의 증액청구에 대한 제한규정은 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하는 경우에도 적용된다.
- ② 자연인인 임차인에 한하여 주택임대차보호법에 의한 보호를 받는다.
- ③ 임차권등기명령에 의한 임차권등기가 첫 경매개시결정등기 전에 이루어진 경우, 임차인은 별도의 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당받을 채권자에 속한다.
- ④ 임대인이 계약해제로 인하여 주택의 소유권을 상실하게 되었다면, 임차인이 그 계약이 해제되기 전에 대항력을 갖춘 경우에도 새로운 소유자에게 대항할 수 없다.
- ⑤ 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에도 주택임대차보호법이 적용된다.
정답 ③
핵심 해설
판례는 첫 경매개시결정등기 전에 임차권등기명령에 의한 임차권등기를 마친 임차인은 별도의 배당요구 없이도 당연히 배당받을 채권자에 해당한다고 본다. 따라서 ③이 옳은 지문(정답)이다. 나머지는 증액청구 제한이 재계약에는 적용되지 않는다는 점, 법인도 일정한 경우 보호받을 수 있다는 점, 계약해제 전 대항력을 갖춘 임차인은 새로운 소유자(제3자)에게 대항할 수 있다는 점, 일시사용 임대차는 주임법 적용이 배제된다는 점과 배치되어 틀리다.
법령 근거
- 주택임대차보호법 제3조의3법제처 원문 →
쉬운 설명
첫 경매개시결정등기가 되기 전에 임차권등기명령으로 임차권등기를 마친 임차인은 별도로 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당을 받을 채권자로 인정됩니다. 그래서 ③이 옳은 지문입니다. 나머지는 증액청구 제한이 재계약에는 적용되지 않고, 법인도 일정 요건에서 보호받을 수 있으며, 해제 전 대항력을 갖춘 임차인은 새 소유자에게도 대항할 수 있고, 일시사용 임대차는 보호법 적용이 배제되어 모두 틀렸습니다.
용어 설명
- 당연배당채권자
- 별도의 배당요구 없이도 배당절차에서 당연히 배당을 받을 수 있는 채권자로, 경매개시결정등기 전 임차권등기를 마친 임차인 등이 이에 해당한다.
선택지별 해설
- ① 차임 증액청구 제한(1년 이내 증액 제한 등)은 계약 존속 중에 적용되는 것으로 재계약에는 적용되지 않으므로 틀린 지문.
- ② 자연인이 아닌 법인도 일정한 요건(중소기업 등)에서는 주임법 특례의 보호를 받을 수 있으므로 틀린 지문.
- ③ 첫 경매개시결정등기 전 임차권등기를 마친 임차인은 당연배당채권자에 해당하므로 옳은 지문(정답).
- ④ 계약해제 전 대항력을 갖춘 임차인은 새로운 소유자에게도 대항할 수 있으므로 틀린 지문.
- ⑤ 일시사용이 명백한 임대차는 주임법 적용이 배제되므로 틀린 지문.
암기팁
경매개시결정등기 전에 임차권등기하면 배당요구 없이도 자동 배당!
출처 · 한국산업인력공단 큐넷 공개 기출문제 제19회 32번. 해설은 풀고패스가 작성했습니다.
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