공인중개사 권한을 넘은 표현대리 · 제19회 51번 해설

핵심 해설

乙이 위임장·인감 등을 교부받아 저당권설정의 대리권(기본대리권)을 가진 상태에서 이를 넘어 매매행위를 한 경우 제126조의 권한을 넘은 표현대리가 문제된다. 표현대리가 성립하지 않는다면 무권대리에 불과하여 본인 甲의 추인이 없는 한 그 매매계약의 효과는 甲에게 귀속되지 않으므로, 丙은 甲에게 소유권이전등기를 청구할 수 없다.

법령 근거

• 민법 제126조법제처 원문 →

쉬운 설명

위임장과 인감 등을 받아 저당권설정의 대리권(기본대리권)을 가진 대리인이 이를 넘어 매매행위를 하면 권한을 넘은 표현대리(제126조)가 문제됩니다. 만약 표현대리가 성립하지 않는다면 이는 그냥 무권대리이므로 본인의 추인이 없는 한 매매의 효과가 본인에게 미치지 않아, 상대방은 본인에게 소유권이전등기를 청구할 수 없습니다. 다만 토지거래허가를 못 받아 확정적으로 무효인 계약에는 표현대리 법리 자체가 적용될 여지가 없고, 정당한 이유 유무는 계약 성립 당시를 기준으로 판단하며, 대리인이 자기 명의로 등기한 뒤 매도인으로 판 경우는 대리행위가 아니라서 표현대리가 성립할 수 없습니다.

용어 설명

권한을 넘은 표현대리(제126조)

대리인이 가진 기본대리권의 범위를 넘어 대리행위를 한 경우, 상대방이 그 권한이 있다고 믿을 정당한 이유가 있을 때 본인에게 책임을 인정하는 제도.

선택지별 해설

• ① 맞음 - 저당권설정을 위한 위임장·인감 등의 교부는 기본대리권이 된다.
• ② 틀림(정답) - 표현대리가 성립하지 않으면 무권대리로서 甲에게 효력이 없으므로 丙은 甲에게 이전등기를 청구할 수 없다.
• ③ 맞음 - 토지거래허가를 받지 못해 확정적으로 무효인 계약에는 표현대리 법리가 적용될 여지가 없다.
• ④ 맞음 - 정당한 이유 유무는 매매계약 성립 당시를 기준으로 판단하므로, 계약 성립 후 사정을 알았더라도 표현대리 성립에 영향이 없다.
• ⑤ 맞음 - 乙이 자기 명의로 등기 후 매도인으로 매도한 경우는 대리행위 자체가 아니므로 표현대리가 성립할 수 없다.

암기팁

표현대리가 안 되면 그냥 '권한 없는 대리'일 뿐, 본인이 안 받아주면 상대방은 등기 못 받는다고 외우세요.