공인중개사 지상물매수청구권 · 제20회 65번 해설
乙은 건물을 소유할 목적으로 甲소유의 X토지를 임차한 후 甲의 동의를 받지 않고 X토지를 丙에게 전대하였다. 다음 중 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)
지상물매수청구권(민법 제643조, 제283조)은 토지임차인 본인에게 인정되는 권리이며, 임대인의 동의 없는 무단전차인은 임대인에 대한 관계에서 적법한 권원이 없으므로 매수청구권의 주체가 될 수 없다. 제20회 공인중개사 시험 「민법 및 민사특별법」 65번 문제입니다. 정답은 ④입니다.
- ① 乙은 丙에게 X토지를 인도하여 丙이 사용・수익할 수 있도록 할 의무가 있다.
- ② 甲은 乙과의 임대차계약이 존속하는 동안에는 丙에게 불법점유를 이유로 손해배상을 청구할 수 없다.
- ③ 甲은 乙과의 임대차계약이 존속하는 동안에는 丙에게 불법점유를 이유로 부당이득반환을 청구할 수 없다.
- ④ 임대차기간 만료시에 丙이 신축한 건물이 X토지에 현존한 경우, 甲이 X토지의 임대를 원하지 않으면 丙은 甲에게 건물을 매수할 것을 청구할 수 있다.
- ⑤ 만약 乙이 甲의 동의를 얻지 않고 부득이한 사정으로 배우자 丁에게 X토지를 전대한 경우, 乙의 행위가 甲에 대한 배신적 행위라고 볼 수 없다면 甲은 임대차계약을 해지할 수 없다.
정답 ④
핵심 해설
지상물매수청구권(민법 제643조, 제283조)은 토지임차인 본인에게 인정되는 권리이며, 임대인의 동의 없는 무단전차인은 임대인에 대한 관계에서 적법한 권원이 없으므로 매수청구권의 주체가 될 수 없다. 따라서 무단전차인 丙이 甲에게 건물 매수를 청구할 수 있다는 ④는 틀린 서술로 정답이다. 전대인 乙의 사용수익 허용의무(①), 임대차 존속중 甲의 丙에 대한 손해배상·부당이득반환청구 불가(②③, 판례), 배신적 행위로 볼 수 없는 배우자 전대시 해지 불가(⑤, 판례)는 모두 옳다.
법령 근거
쉬운 설명
지상물매수청구권은 적법한 토지임차인 본인에게 인정되는 권리라서, 임대인 동의 없이 전대받은 무단전차인은 임대인에게 건물 매수를 청구할 수 없습니다. 전대인은 전차인이 사용·수익하도록 해줄 의무가 있고, 임대차가 존속하는 동안에는 전차인의 점유가 불법점유가 아니므로 임대인은 전차인에게 손해배상이나 부당이득반환을 청구할 수 없으며, 배우자에게 전대한 것이 배신적 행위로 볼 수 없는 특별한 사정이 있으면 임대인은 해지할 수 없습니다.
용어 설명
- 지상물매수청구권
- 건물 기타 지상시설의 소유를 목적으로 한 토지임차인이 임대차 종료시 임대인에게 그 지상물의 매수를 청구할 수 있는 권리(민법 제643조, 제283조).
선택지별 해설
- ① 전대인 乙은 전차인 丙에 대하여 목적물을 사용·수익할 수 있게 할 의무를 부담한다. 옳은 서술.
- ② 판례상 임대차계약이 존속하는 동안에는 전차인의 점유가 임대인에 대한 관계에서 불법점유로 되지 않으므로 甲은 丙에게 손해배상을 청구할 수 없다. 옳은 서술.
- ③ 같은 이유로 甲은 丙에게 부당이득반환도 청구할 수 없다. 옳은 서술.
- ④ 지상물매수청구권은 적법한 토지임차인에게 인정되는 권리로, 무단전차인 丙은 甲에 대한 관계에서 그 주체가 될 수 없다. '청구할 수 있다'는 틀린 서술로 정답.
- ⑤ 판례상 임차인의 배우자 등에 대한 전대로서 임대인에 대한 배신적 행위라고 볼 수 없는 특별한 사정이 있으면 임대인은 해지할 수 없다. 옳은 서술.
암기팁
무단전차인은 매수청구권 자격 미달 - 정식 임차인만 누리는 특권!
출처 · 한국산업인력공단 큐넷 공개 기출문제 제20회 65번. 해설은 풀고패스가 작성했습니다.
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