공인중개사 임대인의 법정질권 · 부속물매수청구권 · 제21회 76번 해설

핵심 해설

임차인은 선량한 관리자의 주의로 목적물을 보존할 의무를 부담한다(ㄱ, 옳음, 제374조). 임대인이 임차물을 부속한 임차인 소유 동산을 그 임대차에 관한 채권에 기하여 압류한 때에는 질권과 동일한 효력이 있다(ㄹ, 옳음, 제648조 법정질권). 반면 목적물 멸실 등으로 채무불이행책임이 문제되는 경우, 임차인 자신이 귀책사유 없음(무과실)을 증명할 책임을 부담한다는 것이 판례이므로 증명책임이 甲(임대인)에게 있다는 설명은 틀렸다(ㄴ, 틀림). 또한 임차인이 증축한 부분을 임대인 소유로 귀속시키기로 하는 약정은, 사안에 따라 다르나 판례는 이러한 약정을 곧바로 부속물매수청구권 포기약정으로 보아 무효로 하지 않고 유효한 특약으로 인정하는 경우가 많으므로 '부속물매수청구권을 포기하는 약정이므로 무효이다'라는 단정적 설명은 틀렸다(ㄷ, 틀림). 따라서 옳은 것은 ㄱ, ㄹ이다.

법령 근거

• 민법 제374조법제처 원문 →
• 민법 제648조법제처 원문 →

쉬운 설명

임차인은 목적물을 선량한 관리자의 주의로 보관해야 하고(ㄱ, 맞음), 임대인이 임대차 채권으로 임차인 소유의 부속 동산을 압류하면 질권과 같은 효력이 생긴다(ㄹ, 맞음, 법정질권). 반면 건물 멸실로 채무불이행 책임이 문제될 땐 임차인 스스로 자신에게 잘못이 없었음을 증명해야 하므로 증명책임이 甲에게 있다는 설명은 틀렸고(ㄴ), 증축 부분을 임대인 소유로 하기로 한 약정을 곧바로 부속물매수청구권 포기약정이라 보아 무효로 단정할 수도 없다(ㄷ). 그래서 옳은 것은 ㄱ, ㄹ이다.

용어 설명

임대인의 법정질권

임대인이 임대차에 관한 채권에 기하여 임차인 소유의 부속 동산을 압류한 경우 질권과 동일한 효력이 인정되는 것(제648조).

부속물매수청구권

건물 기타 공작물의 임차인이 임대인의 동의를 얻어 부속시킨 물건에 대해 임대차 종료시 임대인에게 매수를 청구할 수 있는 권리(제646조).

선택지별 해설

• ① ㄴ은 증명책임의 소재를 반대로 서술하여 틀렸으므로 이 조합은 틀렸다.
• ② ㄷ은 판례상 무효로 단정할 수 없어 틀렸으므로 이 조합은 틀렸다.
• ③ ㄴ, ㄷ 모두 틀린 설명이므로 틀린 조합.
• ④ ㄴ이 틀린 설명이므로 틀린 조합.
• ⑤ ㄱ, ㄹ 모두 옳은 설명이다. 정답.

암기팁

못 갚으면 내가 무죄 증명 — 채무불이행 책임에서 무과실 증명은 채무자(임차인) 몫.