공인중개사 대항력의 발생시점 · 제22회 38번 해설
중개업자가 주택임차 의뢰인에게 설명한 「주택임대차보호법」상 대항력의 내용으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)
주택임대차보호법상 대항력은 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마친 다음 날 오전 0시부터 발생하므로, 2011.9.5.에 인도와 전입을 마친 경우 대항력 발생시점은 2011.9.6. 오전 0시가 되어 ①이 옳다. 제22회 공인중개사 시험 「공인중개사법령 및 중개실무」 38번 문제입니다. 정답은 ①입니다.
- ① 2011년 9월 5일에 주택의 인도와 주민등록을 마친 임차인에게 대항력이 생기는 때는 2011년 9월 6일 오전 0시이다.
- ② 한 지번에 다가구용 단독주택 1동만 있는 경우 임차인이 전입신고 시 그 지번만 기재하고 편의상 부여된 호수를 기재하지 않았다면 대항력을 취득하지 못한다.
- ③ 임차인이 전입신고를 올바르게 하고 입주했으나 공무원이 착오로 지번을 잘못 기재하였다면 정정될 때까지 대항력이 생기지 않는다.
- ④ 주식회사인 법인이 주택을 임차하면서 그 소속직원의 명의로 주민등록을 하고 확정일자를 구비한 경우에도 「주택임대차보호법」이 적용된다.
- ⑤ 임차인이 별도로 전세권설정등기를 마쳤다면 세대원 전원이 다른 곳으로 이사를 가더라도 이미 취득한 대항력은 유지된다.
정답 ①
핵심 해설
주택임대차보호법상 대항력은 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마친 다음 날 오전 0시부터 발생하므로, 2011.9.5.에 인도와 전입을 마친 경우 대항력 발생시점은 2011.9.6. 오전 0시가 되어 ①이 옳다. 다가구용 단독주택이 1동만 있는 지번에서는 지번만 기재하고 호수를 기재하지 않아도 대항력이 인정되는 것이 판례이므로 ②는 틀리고, 공무원의 착오로 지번이 잘못 기재된 경우에도 임차인에게 귀책이 없으므로 전입신고 당시부터 대항력이 인정되어 ③도 틀리다. 일반 주식회사(법인)는 원칙적으로 주택임대차보호법의 보호대상이 아니므로 ④도 틀리고, 주임법상 대항력은 점유와 주민등록을 계속 유지해야 인정되므로 세대원 전원이 이사가면 대항력은 상실되어 ⑤도 틀리다.
법령 근거
- 주택임대차보호법 제3조법제처 원문 →
쉬운 설명
주택임대차보호법상 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날 오전 0시부터 발생하므로, 9월 5일에 인도·전입을 마치면 대항력은 9월 6일 0시에 생깁니다. 다가구주택이 한 지번에 1동만 있으면 지번만 기재해도 대항력이 인정되고, 공무원의 착오로 지번이 잘못 기재된 경우에도 임차인 귀책이 아니므로 전입신고 당시부터 대항력이 인정됩니다. 일반 주식회사는 원칙적으로 보호대상이 아니고, 대항력은 점유와 주민등록을 계속 유지해야 인정되므로 세대원 전원이 이사가면 상실됩니다.
용어 설명
- 대항력의 발생시점
- 주택의 인도와 전입신고(주민등록)를 모두 갖춘 다음 날 오전 0시부터 제3자에 대한 대항력이 발생한다는 주택임대차보호법상 원칙
선택지별 해설
- ① 인도·전입을 마친 다음 날 오전 0시부터 대항력이 발생한다는 것과 일치하여 옳음(정답).
- ② 다가구주택이 1동만 있는 지번에서는 지번만 기재해도 대항력이 인정된다는 판례와 반대로 서술되어 틀림.
- ③ 공무원의 착오로 지번이 잘못 기재된 경우에도 전입신고 시부터 대항력이 인정된다는 판례와 반대로 서술되어 틀림.
- ④ 일반 주식회사는 원칙적으로 주택임대차보호법의 보호대상이 아니므로 틀림.
- ⑤ 세대원 전원이 이사가면 주임법상 대항력은 상실되므로 틀림.
암기팁
대항력은 인도+전입 '다음날 0시'부터! 하루 늦게 시작한다고 기억!
출처 · 한국산업인력공단 큐넷 공개 기출문제 제22회 38번. 해설은 풀고패스가 작성했습니다.
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