공인중개사 유익비상환청구권의 포기특약 · 묵시의 갱신과 담보의 소멸 · 제22회 74번 해설

핵심 해설

건물임대차에서 임차인이 증축 등 부속시킨 부분에 대한 원상회복의무를 면하는 대신 유익비상환청구권을 포기하기로 하는 약정은, 특별한 사정이 없는 한 임차인에게 일방적으로 불리한 약정이라고 볼 수 없어 유효하다는 것이 판례이다. 따라서 ③이 옳다. 임차인의 필요비상환청구권은 인정되고(제626조①), 묵시의 갱신시 전임대차에 대해 제3자가 제공한 담보는 원칙적으로 소멸하며(제639조②), 무단전대의 경우 임대차가 존속하는 한 임대인은 전차인에게 불법점유를 이유로 한 손해배상을 청구할 수 없고(해지가 전제되어야 함), 견고한 건물 소유목적 토지임대차는 (당시) 제651조상 오히려 존속기간 제한을 받지 않는 예외에 해당하였다.

법령 근거

• 민법 제626조법제처 원문 →
• 민법 제629조법제처 원문 →
• 민법 제639조법제처 원문 →

쉬운 설명

건물임대차에서 임차인이 증축부분에 대한 원상회복의무를 면하는 대신 유익비상환청구권을 포기하는 약정은 특별한 사정이 없는 한 유효합니다. 임차인의 필요비상환청구권은 인정되고, 묵시 갱신시 전임대차에 대해 제3자가 제공한 담보는 원칙적으로 소멸하며, 무단전대의 경우 임대차가 존속하는 한 임대인은 전차인에게 불법점유를 이유로 한 손해배상을 청구하기 어렵고, 견고한 건물 소유목적 토지임대차는 20년 존속기간 제한을 받지 않는 예외에 해당했습니다.

용어 설명

유익비상환청구권의 포기특약

임차인이 부속시킨 시설에 대한 원상회복의무를 면제받는 대신 유익비상환청구권을 포기하기로 하는 약정. 임차인에게 일방적으로 불리하지 않으면 유효하다는 것이 판례이다.

묵시의 갱신과 담보의 소멸(제639조)

임대차가 묵시적으로 갱신되면 전임대차에 대하여 당사자가 제공한 담보는 기간의 만료로 소멸하는 것이 원칙이다.

선택지별 해설

• ① 임차인은 임대인에게 필요비의 상환을 청구할 수 있다(제626조①). 청구할 수 없다고 한 이 지문이 틀리다.
• ② 묵시적 갱신시 전임대차에 대하여 제3자가 제공한 담보는 기간만료로 소멸하는 것이 원칙이다(제639조②). 소멸하지 않는다고 한 이 지문이 틀리다.
• ③ 증축부분에 대한 원상회복의무 면제 대신 유익비상환청구권을 포기하는 약정은 특별한 사정이 없는 한 유효하다는 것이 판례이다. 옳은 지문이며 이것이 정답이다.
• ④ 임대차가 해지되지 않고 존속하는 한 임대인은 전차인에게 불법점유를 이유로 손해배상을 청구하기 어렵다는 것이 판례이다. 청구할 수 있다고 한 이 지문이 틀리다.
• ⑤ 당시 민법 제651조는 견고한 건물 등 소유목적 토지임대차를 오히려 20년의 존속기간 제한에서 제외하였으므로(그 밖의 임대차만 20년 제한), 20년을 넘지 못한다고 한 이 지문은 틀리다.

암기팁

원상회복 면제 대신 유익비 포기 약정은 서로 주고받는 거래니까 유효! 임차인에게 일방적으로 불리하지 않으면 OK.