공인중개사 통정허위표시 · 제23회 43번 해설

핵심 해설

정답은 ②이다. 통정허위표시의 무효는 선의의 제3자에게 대항하지 못한다(민법 제108조 제2항). 여기서 제3자란 허위표시를 기초로 새로운 법률상 이해관계를 맺은 자를 말하는데, 제3자를 위한 계약의 수익자는 계약당사자(요약자・낙약자)의 허위표시 자체를 기초로 새로운 이해관계를 형성한 자로 보기 어려워 제108조 제2항의 보호대상인 제3자에 해당하지 않는다는 것이 판례이다. 나머지 선택지(가장전세권부채권 가압류자, 가장양수인으로부터 저당권을 설정받은 자, 가등기권리자, 가장근저당권부채권 가압류자)는 모두 판례상 보호되는 선의의 제3자에 해당한다.

법령 근거

• 민법 제108조법제처 원문 →

쉬운 설명

통정허위표시는 당사자끼리는 무효지만, 그 허위표시를 믿고 새롭게 법률상 이해관계를 맺은 선의의 제3자에게는 무효를 주장할 수 없습니다. 가장전세권부채권 가압류자, 가장양수인으로부터 저당권을 설정받은 자, 가등기권리자, 가장근저당권부채권 가압류자는 모두 이 허위표시를 기초로 새로운 이해관계를 맺은 자로서 보호됩니다. 하지만 제3자를 위한 계약의 수익자는 계약당사자(요약자·낙약자)의 허위표시 자체를 기초로 새 이해관계를 형성한 것으로 보기 어려워 보호 대상인 제3자에 포함되지 않습니다.

용어 설명

통정허위표시

상대방과 통정하여 진의와 다른 의사표시를 하는 것. 당사자 사이에서는 무효이나 선의의 제3자에게 대항하지 못함(민법 제108조)

선택지별 해설

• ① 가장전세권의 전세권부채권을 가압류한 자는 허위표시를 기초로 새로운 법률상 이해관계를 맺은 제3자로서 보호된다.
• ② 제3자를 위한 계약의 수익자는 허위표시 자체를 기초로 새로운 이해관계를 형성한 자로 보기 어려워 판례상 제108조 제2항의 제3자에 해당하지 않는다. 정답이다.
• ③ 가장양수인으로부터 저당권을 설정받은 자는 외관을 신뢰하여 새로운 물권을 취득한 제3자로 보호된다.
• ④ 가장양수인으로부터 소유권이전청구권보전 가등기를 경료받은 자도 보호되는 제3자에 해당한다.
• ⑤ 가장행위에 기한 근저당권부채권을 가압류한 자 역시 보호되는 제3자에 해당한다.

암기팁

허위표시 위에 새로 뭔가 쌓아 올린 사람은 보호, 수익자는 그냥 옆에서 받기만 해서 보호 밖 - '쌓은 자는 보호, 받은 자는 제외'