공인중개사 지상물매수청구권 · 제23회 65번 해설

핵심 해설

정답은 ③이다. 건물매수청구권 행사로 매매계약이 성립하면 임대인의 대금지급의무와 임차인의 건물・부지 인도 및 이전등기의무는 동시이행관계에 있으나, 임차인이 대금을 지급받을 때까지 부지를 계속 점유・사용하여 실질적인 이익을 얻은 이상 그 임료 상당액은 부당이득으로 반환하여야 한다는 것이 판례이다. 따라서 '반환할 필요는 없다'는 서술은 틀리다.

법령 근거

• 민법 제643조법제처 원문 →
• 민법 제283조법제처 원문 →
• 민법 제629조법제처 원문 →

쉬운 설명

지상물매수청구가 적법하게 이루어져도, 임차인이 대금을 지급받을 때까지 부지를 계속 점유·사용해 실질적 이익을 얻은 이상 그 임료 상당액은 부당이득으로 반환해야 합니다. 임대차기간 만료시 임대인이 갱신을 원하지 않으면 임차인은 상당한 가액으로 건물매수를 청구할 수 있지만, 차임연체 등 임차인의 채무불이행으로 해지된 경우에는 매수청구권이 인정되지 않습니다. 건물 저당권 실행으로 소유권이 이전되면 종된 권리인 토지임차권도 함께 이전되고, 임대인 동의 없는 임차권 양도는 원칙적으로 임대인에게 대항할 수 없습니다.

용어 설명

지상물매수청구권

건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 한 토지임대차가 종료된 경우, 지상건물 등이 현존하는 때에 임차인이 임대인에게 상당한 가액으로 그 매수를 청구할 수 있는 형성권(제643조, 제283조)

선택지별 해설

• ① 건물소유목적 토지임대차 기간만료시 임대인이 갱신을 원하지 않으면 임차인은 상당한 가액으로 건물매수를 청구할 수 있다.
• ② 차임연체 등 임차인의 채무불이행으로 임대차가 해지된 경우에는 건물매수청구권이 인정되지 않는다는 것이 판례이다.
• ③ 건물매수청구가 적법해도, 대금지급 전까지 부지를 사용하여 얻은 실질적 이익은 부당이득으로 반환해야 한다는 것이 판례이다. '반환할 필요는 없다'는 서술은 틀리다. 정답이다.
• ④ 건물에 설정된 저당권이 실행되어 소유권이 이전되면, 특별한 사정이 없는 한 종된 권리인 토지임차권도 함께 이전된다는 것이 판례이다.
• ⑤ 임대인의 동의 없는 임차권 양도는 원칙적으로 임대인에게 대항할 수 없다(제629조).

암기팁

매수대금 못 받고도 계속 살면 그건 공짜가 아니다 - '살고 있으면 임료는 내야 한다'