공인중개사 이중매매 · 해약금 해제 · 제24회 39번 해설
중개업자 甲의 중개로 丙이 乙소유의 X토지를 매수한 후 乙에게 계약금과 중도금을 지급하였다. 그 후 甲은 乙이 X토지를 丁에게 다시 매각한 사실을 알게 되었다. 甲의 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함) ㄱ. 丁이 乙과 丙 사이의 매매계약이 있음을 미리 알았다는 사실만으로도 乙과 丁 사이의 매매계약은 무효가 된다. ㄴ. 특별한 사정이 없는 한, 丙은 乙로부터 받은 계약금의 배액과 중도금을 반환하고 乙과의 매매계약을 해제할 수 있다. ㄷ. 특별한 사정이 없는 한, 丙과 丁 중에서 소유권이전등기를 먼저 하는 자가 X토지의 소유자가 된다.
부동산 이중매매의 경우 원칙적으로 먼저 계약을 체결한 자(丙)가 아니라 먼저 등기를 마친 자가 유효하게 소유권을 취득하므로(등기 우선주의) ㄷ이 옳다. 제24회 공인중개사 시험 「공인중개사법령 및 중개실무」 39번 문제입니다. 정답은 ③입니다.
- ① ㄱ
- ② ㄴ
- ③ ㄷ
- ④ ㄱ, ㄴ
- ⑤ ㄴ, ㄷ
정답 ③
핵심 해설
부동산 이중매매의 경우 원칙적으로 먼저 계약을 체결한 자(丙)가 아니라 먼저 등기를 마친 자가 유효하게 소유권을 취득하므로(등기 우선주의) ㄷ이 옳다. 제2매수인(丁)이 이중매매 사실을 단순히 알았다는 사실만으로는 반사회질서 법률행위로 무효가 되지 않고, 매도인의 배임행위에 적극 가담하는 정도에 이르러야 무효가 되므로 ㄱ은 틀리다. 해약금에 의한 계약해제는 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지만 가능한데 이미 중도금까지 지급되어 이행에 착수한 상태이므로 해제할 수 없고, 애초에 매수인(丙)은 지급한 계약금을 포기할 수 있을 뿐 '배액'을 반환하는 것은 매도인의 해제방식이므로 ㄴ도 틀리다. 따라서 옳은 것은 ㄷ뿐이다.
법령 근거
쉬운 설명
부동산 이중매매의 경우 원칙적으로 먼저 계약을 체결한 사람이 아니라 먼저 등기를 마친 사람이 유효하게 소유권을 취득합니다(등기 우선주의). 제2매수인이 이미 다른 매매계약이 있음을 단순히 알았다는 사실만으로는 반사회질서 법률행위로 무효가 되지 않고, 매도인의 배임행위에 적극 가담하는 정도에 이르러야 무효가 됩니다. 또한 해약금에 의한 계약해제는 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지만 가능한데 이미 중도금까지 지급된 상태라 해제할 수 없고, 애초에 매수인은 지급한 계약금을 포기할 수 있을 뿐 '배액' 반환은 매도인 쪽의 해제방식입니다.
용어 설명
- 이중매매
- 매도인이 동일한 부동산을 둘 이상의 매수인에게 각각 매도하는 것으로, 원칙적으로 먼저 등기를 마친 매수인이 소유권을 취득한다.
- 해약금 해제
- 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지, 교부자는 계약금을 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있는 제도(민법 제565조).
선택지별 해설
- ① 단순 인식만으로는 무효가 되지 않고 적극가담이 있어야 하므로 틀린 지문이다.
- ② 이미 이행에 착수한 상태에서는 해약금 해제가 불가능하고 매수인은 배액반환이 아니라 계약금 포기 방식이므로 틀린 지문이다.
- ③ 부동산 물권변동은 등기를 요하므로 먼저 등기한 자가 소유권을 취득하여 옳은 지문이다.
- ④ ㄱ이 틀린 지문이므로 이 조합도 틀리다.
- ⑤ ㄴ이 틀린 지문이므로 이 조합도 틀리다.
암기팁
먼저 계약해도 소용없다, 먼저 등기한 사람이 임자 - 단순히 알기만 해선 무효 아니고 적극가담이어야 무효!
출처 · 한국산업인력공단 큐넷 공개 기출문제 제24회 39번. 해설은 풀고패스가 작성했습니다.
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