공인중개사 농지취득자격증명 · 유동적 무효 · 제24회 42번 해설
법률행위의 효력이 발생하기 위한 요건이 아닌 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)
판례에 의하면 농지취득자격증명은 농지에 관한 매매 등 채권계약(법률행위) 자체의 효력발생요건이 아니라, 그 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 신청하기 위한 요건에 불과하다. 제24회 공인중개사 시험 「민법 및 민사특별법」 42번 문제입니다. 정답은 ③입니다.
- ① 대리행위에서 대리권의 존재
- ② 정지조건부 법률행위에서 조건의 성취
- ③ 농지거래계약에서 농지취득자격증명
- ④ 법률행위 내용의 적법성
- ⑤ 토지거래허가구역 내의 토지거래계약에 관한 관할관청의 허가
정답 ③
핵심 해설
판례에 의하면 농지취득자격증명은 농지에 관한 매매 등 채권계약(법률행위) 자체의 효력발생요건이 아니라, 그 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 신청하기 위한 요건에 불과하다. 즉 자격증명이 없어도 농지매매계약 자체는 유효하게 성립·발효한다. 반면 대리권의 존재(①), 조건의 성취(②), 내용의 적법성(④), 토지거래허가(⑤)는 각각 법률행위의 효력발생을 좌우하는 요건이다.
법령 근거
쉬운 설명
농지취득자격증명은 농지 매매계약 자체를 유효하게 만드는 요건이 아니라, 나중에 소유권이전등기를 신청할 때 필요한 서류일 뿐입니다. 즉 자격증명이 없어도 계약 자체는 유효하게 성립합니다. 반면 대리권의 존재, 정지조건의 성취, 법률행위 내용의 적법성, 토지거래허가는 모두 법률행위의 효력 발생 자체를 좌우하는 요건들입니다.
용어 설명
- 농지취득자격증명
- 농지를 취득하려는 자가 시·구·읍·면장으로부터 발급받는 서류로, 농지 소유권이전등기의 요건일 뿐 매매계약의 효력요건은 아니다(판례).
- 유동적 무효
- 토지거래허가구역 내 토지거래계약은 허가를 받기 전까지 효력이 발생하지 않는 상태(유동적 무효)에 있다가, 허가를 받으면 소급하여 유효로 확정된다.
선택지별 해설
- ① 효력요건임. 대리행위가 유효하려면 대리인에게 대리권이 존재하여야 한다.
- ② 효력요건임. 정지조건부 법률행위는 조건이 성취되어야 효력이 발생한다(민법 제147조).
- ③ 효력요건 아님(정답). 농지취득자격증명은 소유권이전등기 신청요건일 뿐 매매계약 자체의 효력발생요건이 아니다(판례).
- ④ 효력요건임. 법률행위의 내용이 강행법규나 사회질서에 반하지 않아야 유효하다.
- ⑤ 효력요건임. 토지거래허가구역 내 거래는 관할관청의 허가를 받아야 효력이 발생한다(유동적 무효 법리).
암기팁
농지취득자격증명은 '등기용 서류'일 뿐, 계약을 살리는 요건이 아니에요.
출처 · 한국산업인력공단 큐넷 공개 기출문제 제24회 42번. 해설은 풀고패스가 작성했습니다.
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