공인중개사 교환 · 제24회 71번 해설
경매를 통해 X건물을 매수한 甲은 매각대금을 완납하지 않고 X건물을 乙소유의 Y임야와 교환하기로 乙과 약정하였다. 다음 설명 중 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)
당사자 일방이 목적물의 가격 차액에 대해 금전(보충금)을 지급하기로 약정하더라도, 이는 민법 제597조가 정하는 '보충금부 교환계약'으로서 계약의 성질은 여전히 교환이며 매매계약으로 전환되는 것이 아니다. 제24회 공인중개사 시험 「민법 및 민사특별법」 71번 문제입니다. 정답은 ③입니다.
- ① 甲과 乙사이의 교환계약은 유효하게 성립한다.
- ② 甲이 乙에게 X건물의 소유권을 이전할 수 없는 경우, 선의의 乙은 손해배상을 청구할 수 있다.
- ③ X건물과 Y임야의 가격이 달라 乙이 일정한 금액을 보증하여 지급할 것을 약정한 때에는 매매계약이 성립한다.
- ④ 매각대금을 완납한 甲이 乙에게 X건물의 소유권을 이전한 경우, 甲은 X건물의 하자에 대하여 담보책임을 진다.
- ⑤ 乙이 시가보다 높은 가액을 Y임야의 시가로 고지한 때에도 특별한 사정이 없으면 甲은 사기를 이유로 교환계약을 취소하지 못한다.
정답 ③
핵심 해설
당사자 일방이 목적물의 가격 차액에 대해 금전(보충금)을 지급하기로 약정하더라도, 이는 민법 제597조가 정하는 '보충금부 교환계약'으로서 계약의 성질은 여전히 교환이며 매매계약으로 전환되는 것이 아니다. 따라서 '매매계약이 성립한다'는 ③이 틀렸다. 나머지는 매각대금 완납 전이라도 교환계약(채권계약) 자체는 유효하게 성립한다는 점(①), 유상계약인 교환에 매도인의 담보책임 규정이 준용된다는 점(민법 제567조, ②④), 시가에 관한 다소 과장된 고지만으로는 사기가 성립하지 않는다는 판례(⑤) 모두 옳다.
법령 근거
쉬운 설명
가격 차액에 대해 보충금을 지급하기로 약정해도 계약의 성질은 여전히 교환이지 매매로 바뀌지 않습니다. 매각대금 완납 전이라도 교환계약 자체는 유효하게 성립하고, 교환도 유상계약이라 매도인의 담보책임 규정이 준용되어 소유권을 못 넘기면 선의 상대방이 손해배상을 청구할 수 있으며, 목적물의 하자에 대해서도 담보책임을 지고, 시가를 다소 높게 고지한 것만으로는 사기를 이유로 취소할 수 없습니다.
용어 설명
- 교환
- 당사자 쌍방이 금전 이외의 재산권을 상호 이전할 것을 약정하는 유상·쌍무계약(민법 제596조). 가격 차이가 있을 때는 보충금을 지급하기로 약정할 수 있다(제597조).
선택지별 해설
- ① 옳음. 매각대금 완납 전이라도 甲과 乙 사이의 교환계약(채권계약) 자체는 유효하게 성립한다.
- ② 옳음. 교환은 유상계약이므로 매도인의 담보책임 규정이 준용되어, 甲이 소유권이전을 못하는 경우 선의의 乙은 손해배상을 청구할 수 있다(민법 제567조).
- ③ 틀림(정답). 가격차액에 대한 보충금 지급 약정이 있어도 계약의 성질은 여전히 교환이며 매매로 전환되지 않는다(민법 제597조).
- ④ 옳음. 교환도 유상계약이므로 甲은 X건물의 하자에 대해 매도인과 같은 담보책임을 진다.
- ⑤ 옳음. 목적물의 시가를 다소 높게 고지한 것만으로는 기망행위로 보기 어려워 사기를 이유로 취소할 수 없다는 것이 판례이다.
암기팁
보충금 있어도 '교환은 교환' - 매매로 안 바뀌어요.
출처 · 한국산업인력공단 큐넷 공개 기출문제 제24회 71번. 해설은 풀고패스가 작성했습니다.
4단계로 합격까지
풀고패스는 아래의 4단계의 맥락으로 전개됩니다. 각 단계를 눌러 자세히 보세요.