공인중개사 지상물매수청구권 · 제24회 73번 해설
토지임차인의 지상물매수청구권에 관한 설명으로 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)
지상물매수청구권은 그 지상물의 소유자인 임차인에게 인정되는 권리이므로, 임차인이 이미 지상물의 소유권을 제3자에게 이전하였다면 더 이상 매수청구권을 행사할 당사자적격이 없다. 제24회 공인중개사 시험 「민법 및 민사특별법」 73번 문제입니다. 정답은 ②입니다.
- ① 매수청구권의 대상이 되는 지상물은 임대인의 동의를 얻어 신축한 것에 한정된다.
- ② 임차인이 지상물의 소유권을 타인에게 이전한 경우, 임차인은 지상물매수청구권을 행사할 수 없다.
- ③ 임차인이 임대인에게 계약의 갱신을 청구하지 않더라도 특별한 사정이 없으면 임차인은 지상물의 매수를 청구할 수 있다.
- ④ 임대인의 해지통고로 기간의 정함이 없는 토지임차권이 소멸한 경우에는 임차인은 지상물의 매수를 청구할 수 없다.
- ⑤ 임대인과 임차인 사이에 임대차기간이 만료하면 임차인이 지상건물을 철거하기로 한 약정은 특별한 사정이 없으면 유효하다.
정답 ②
핵심 해설
지상물매수청구권은 그 지상물의 소유자인 임차인에게 인정되는 권리이므로, 임차인이 이미 지상물의 소유권을 제3자에게 이전하였다면 더 이상 매수청구권을 행사할 당사자적격이 없다. 따라서 ②가 옳다. ①은 임대인의 동의 없이 신축한 지상물도 매수청구의 대상이 된다는 점에서 틀리고, ③은 임차인의 갱신청구가 임대인의 갱신거절을 전제로 하는 절차적 요건으로 다루어진다는 점에서 지문의 단정적 서술이 타당하지 않으며, ④는 기간의 정함이 없는 토지임차권이 해지통고로 소멸한 경우에도 지상물매수청구권이 인정된다는 점에서 틀리고, ⑤는 매수청구권을 배제하는 사전 철거특약은 임차인에게 불리한 것으로 강행규정(민법 제652조) 위반으로 원칙적으로 무효라는 점에서 틀렸다.
법령 근거
쉬운 설명
지상물매수청구권은 지상물의 소유자인 임차인에게 인정되는 권리이므로, 이미 소유권을 제3자에게 넘긴 임차인은 더 이상 이를 행사할 자격이 없습니다. 매수청구 대상 지상물은 임대인 동의 여부와 무관하고, 기간 없는 토지임차권이 해지통고로 소멸한 경우에도 매수청구권이 인정되며, 이를 사전에 배제하는 철거특약은 강행규정 위반으로 원칙적으로 무효입니다.
용어 설명
- 지상물매수청구권
- 건물 기타 공작물·수목의 소유를 목적으로 한 토지임대차가 기간만료로 종료되고 임대인이 갱신을 원하지 않는 경우, 그 지상물의 소유자인 임차인이 임대인에게 상당한 가액으로 매수를 청구할 수 있는 권리(민법 제643조, 제283조).
선택지별 해설
- ① 틀림. 매수청구권의 대상 지상물은 임대인의 동의 유무와 관계없이 인정된다(판례).
- ② 옳음(정답). 지상물 소유권을 이미 상실한 임차인은 매수청구권의 당사자적격이 없어 행사할 수 없다.
- ③ 틀림. 지상물매수청구권은 임차인의 갱신청구에 대해 임대인이 갱신을 원하지 않는 경우에 발생하는 것이 원칙적 절차이므로, 갱신청구 없이 당연히 청구할 수 있다는 단정은 타당하지 않다(민법 제643조, 제283조).
- ④ 틀림. 기간의 정함이 없는 토지임차권이 해지통고로 소멸한 경우에도 지상물매수청구권이 인정된다(판례).
- ⑤ 틀림. 매수청구권을 사전에 배제하는 철거특약은 임차인에게 불리하여 강행규정 위반으로 원칙적으로 무효이다(민법 제652조).
암기팁
지상물 팔면 매수청구권도 같이 넘어가요 - 소유권 없으면 청구 불가!
출처 · 한국산업인력공단 큐넷 공개 기출문제 제24회 73번. 해설은 풀고패스가 작성했습니다.
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