공인중개사 무단전대 · 제24회 74번 해설

핵심 해설

임대인의 동의 없는 무단전대의 경우 전차인 丙은 원래 임대인 甲에게 어떠한 권리도 주장할 수 없는 지위에 있다. 그러나 판례는 임대인 甲이 임대차계약을 해지하지 않고 그대로 존속시키는 한, 무단전차인 丙의 점유를 임대인에 대한 관계에서 곧바로 불법점유로 볼 수 없다고 보아, 이 경우 甲은 丙에게 불법점유를 이유로 한 차임상당의 손해배상을 청구할 수 없다고 판시하였다. 따라서 ③이 옳다. ①은 무단전차인은 원래도 대항력이 없으므로 합의해지시에도 전차권을 주장할 수 없어 틀리고, ②는 甲과 丙 사이에 아무런 계약관계가 없어 丙이 甲에게 직접 차임을 지급할 의무 자체가 없으므로 틀리며, ④는 민법 제638조의 전차인에 대한 통지 규정은 '적법한' 전대차에 적용되는 것으로 무단전대에는 적용되지 않아 틀리고, ⑤는 부속물매수청구권은 적법한 전차인에게만 인정되어 무단전차인 丙에게는 인정되지 않아 틀렸다.

법령 근거

• 민법 제629조법제처 원문 →
• 민법 제638조법제처 원문 →
• 민법 제647조법제처 원문 →

쉬운 설명

임대인의 동의 없이 무단으로 전대한 경우, 전차인은 임대인에게 아무 권리를 주장할 수 없는 지위입니다. 하지만 판례는 임대인이 임대차계약을 해지하지 않고 그대로 존속시키는 한, 무단전차인의 점유를 곧바로 불법점유로 보지 않아서 임대인은 이를 이유로 한 손해배상을 청구할 수 없다고 봅니다. 무단전차인은 합의해지 후 전차권을 주장할 수 없고, 임대인에게 직접 차임을 낼 의무도 없으며, 통지 규정과 부속물매수청구권은 적법한 전대차에만 적용됩니다.

용어 설명

무단전대

임대인의 동의 없이 임차인이 임차물을 제3자에게 전대하는 것으로, 원칙적으로 임대인에게 해지사유가 되며(민법 제629조), 전차인은 임대인에게 대항할 수 없다.

선택지별 해설

• ① 틀림. 무단전차인 丙은 애초에 甲에게 전차권을 주장할 수 있는 지위가 아니므로, 합의해지 후에도 전차권을 주장할 수 없다.
• ② 틀림. 甲과 丙 사이에는 계약관계가 없어 丙이 甲에게 직접 차임을 지급할 의무 자체가 없다.
• ③ 옳음(정답). 甲이 임대차계약을 해지하지 않고 존속시키는 한, 丙의 점유는 甲에 대한 불법점유로 볼 수 없어 甲은 차임상당 손해배상을 청구할 수 없다(판례).
• ④ 틀림. 전차인에 대한 통지 규정(민법 제638조)은 적법한 전대차에 적용되며, 무단전대의 경우에는 적용되지 않는다.
• ⑤ 틀림. 부속물매수청구권(민법 제647조)은 임대인의 동의를 얻은 적법한 전차인에게만 인정되고, 무단전차인에게는 인정되지 않는다.

암기팁

임대인이 계약 그냥 놔두면 무단전차인 점유도 '불법점유 아님' 취급돼요.