공인중개사 계약명의신탁 · 악의의 매도인 · 제25회 61번 해설

핵심 해설

계약명의신탁에서 매도인 丙이 명의신탁약정 사실을 알고 있었던 경우(악의), 명의신탁약정 및 그에 따른 수탁자 명의의 등기는 무효이고 매도인-수탁자 간 매매계약도 무효이므로 수탁자 乙은 소유권을 취득하지 못한다. 그럼에도 부동산실명법은 거래 안전을 위해 명의신탁 사실을 모르는 제3자뿐 아니라 명의수탁자로부터 소유권을 취득한 제3자(丁)를 보호하는데, 판례는 계약명의신탁에서 명의수탁자 명의의 등기가 무효라도 그 무효는 명의신탁약정 당사자 사이에서만 문제될 뿐이고 명의수탁자를 진정한 등기명의인으로 신뢰하고 거래한 제3자는 선의·악의를 불문하고 보호된다고 보아, 乙로부터 매수한 丁은 유효하게 소유권을 취득한다(부동산실명법 제4조 3항). 정답은 ④이다.

법령 근거

• 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조법제처 원문 →

이론 근거

부동산실명법은 명의신탁약정과 그에 따른 등기를 원칙적으로 무효로 하되, 거래안전을 위해 명의수탁자로부터 부동산에 관한 물권을 취득한 제3자에게는 선의·악의를 불문하고 대항하지 못하도록 규정하고 있다(제4조 3항).

쉬운 설명

계약명의신탁에서 매도인이 명의신탁 사실을 알고 팔았다면, 명의만 빌린 사람(수탁자)은 소유권을 얻지 못합니다. 그런데 이 수탁자가 다시 그 부동산을 다른 사람에게 팔면, 그 다른 사람은 사정을 알든 모르든 법이 보호해줘서 소유권을 유효하게 얻습니다.

용어 설명

계약명의신탁

명의수탁자가 매매계약의 당사자가 되어 매도인으로부터 직접 부동산을 매수하고 그 등기명의만 수탁자 앞으로 하는 명의신탁 유형

악의의 매도인

명의신탁약정 사실을 알면서 매매계약을 체결한 매도인. 이 경우 매도인-수탁자 간 매매계약 자체도 무효

선택지별 해설

• ① 매도인 丙이 명의신탁약정 사실을 알고 있었던 악의의 계약명의신탁이므로 丙과 乙 사이의 매매계약도 무효이고, 乙 명의의 등기 역시 무효이다. 乙은 X토지의 소유권을 취득하지 못한다. 이 지문은 틀렸다.
• ② 甲은 명의신탁약정의 당사자일 뿐 丙과 직접 계약관계가 없으므로 丙에게 소유권이전등기를 청구할 수 없다. 이 지문은 틀렸다.
• ③ 乙 명의의 등기가 원인무효이므로 丙은 소유자로서 乙에게 등기말소를 청구할 수 있고, 이러한 상황에서 乙의 매매대금반환청구와 丙의 등기말소청구는 별개의 문제로 다루어질 수 있어 이 지문은 정확한 서술로 보기 어렵다.
• ④ 乙(무권리자)이 X토지를 丁에게 매도하고 소유권이전등기를 해준 경우, 부동산실명법상 명의수탁자로부터 취득한 제3자는 선의·악의를 불문하고 보호되므로 丁은 유효하게 소유권을 취득한다. 이것이 옳은 지문(정답)이다.
• ⑤ 乙이 무권리자임에도 X토지를 처분하는 것은 진정한 소유자인 丙의 소유권을 침해하는 행위(처분권 없는 자의 처분)에 해당하므로, '침해행위가 아니다'라는 서술은 틀렸다.

암기팁

계약명의신탁, 매도인 악의=수탁자 소유권 못 얻음, 그러나 수탁자로부터의 전득자는 선악불문 보호.