공인중개사 권리금 · 대항력 있는 임차권의 경매절차상 지위 · 제26회 113번 해설

핵심 해설

대항력이 있는 임차권(보증금이 전액 변제되지 않은 경우)은 임차건물에 대해 민사집행법에 따른 경매가 실시되어 매각되더라도 원칙적으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수된다(단, 임차인이 배당요구를 하여 보증금 전액을 배당받는 경우는 예외).

법령 근거

• 상가건물 임대차보호법 제3조(대항력 등), 제10조의3~제10조의7(권리금)법제처 원문 →

이론 근거

대항력 있는 임차인의 보증금 회수를 보장하기 위해, 배당으로 보증금 전액을 받지 못하면 임차권이 소멸하지 않고 매수인에게 대항할 수 있도록 한다.

쉬운 설명

보증금을 다 돌려받지 못한 상태에서 대항력이 있는 임차인은, 건물이 경매로 넘어가 팔리더라도 임차권이 사라지지 않고 새 주인에게 그대로 이어집니다. 문제는 반대로 '소멸한다'고 해서 틀렸습니다.

용어 설명

권리금

임대차 목적물의 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 상권 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임차인이 신규임차인이 되려는 자로부터 지급받는 금전 등

대항력 있는 임차권의 경매절차상 지위

보증금 전액을 배당받지 못하는 대항력 있는 임차권은 경매로 매각되어도 소멸하지 않고 매수인이 인수함

선택지별 해설

• ① 옳음. 상가건물임대차보호법상 권리금계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.
• ② 옳음. 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인이 계약을 해지할 수 있다.
• ③ 옳음. 국토교통부장관은 권리금 감정평가의 절차·방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있다.
• ④ 옳음. 국토교통부장관은 표준권리금계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다.
• ⑤ 틀림(정답). 보증금이 전액 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 경매로 임차건물이 매각되더라도 원칙적으로 소멸하지 않는다(매수인에게 인수됨).

암기팁

보증금 미변제 대항력 임차권 = 매각되어도 소멸하지 않음(인수)