공인중개사 계약명의신탁 · 3자간 등기명의신탁 · 제26회 78번 해설

핵심 해설

이 사안은 매도인 丙이 명의신탁 사실을 모르는 계약명의신탁 유형이나, 만약 매도인 丙이 명의신탁 사실을 알면서도 매매계약의 법률효과를 명의수탁자(乙)가 아닌 명의신탁자(甲)에게 직접 귀속시킬 의도로 계약을 체결한 것으로 인정되는 특별한 사정이 있다면, 판례는 이를 형식상 계약명의신탁이 아니라 실질적으로 3자간 등기명의신탁(중간생략등기형 명의신탁)으로 재구성하여 처리한다. 따라서 ⑤가 옳은 지문이며 정답이다.

법령 근거

• 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조법제처 원문 →
• 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제8조법제처 원문 →

이론 근거

부동산실명법상 명의신탁약정과 그에 따른 등기는 원칙적으로 무효이나, 계약명의신탁에서 매도인이 선의인 경우에는 예외적으로 수탁자 명의 등기가 유효하다는 특칙이 있다. 다만 매도인이 악의이면서 신탁자에게 직접 효과를 귀속시킬 의도가 인정되면 계약명의신탁이 아닌 3자간 등기명의신탁으로 재구성된다는 것이 판례의 태도이다.

쉬운 설명

친구 명의로 땅을 사는 명의신탁을 했는데, 판 사람이 이 사실을 몰랐다면 친구(乙)가 완전한 주인이 된다(계약명의신탁, 매도인 선의). 그런데 만약 판 사람이 사실은 명의신탁인 걸 알면서도 '진짜 주인(甲)에게 소유권을 넘겨주려는 의도'로 계약을 맺었다는 게 인정되면, 이건 계약명의신탁이 아니라 '3자간 등기명의신탁'으로 다르게 취급한다 - 이 경우 甲과 판 사람 사이의 매매 자체는 유효하고 乙 명의 등기만 무효가 된다.

용어 설명

계약명의신탁

명의신탁자가 명의수탁자에게 매수자금을 주어 명의수탁자가 자기 명의로 매매계약을 체결하고 등기를 마치는 명의신탁 유형. 매도인이 선의인 경우 수탁자가 완전한 소유권을 취득한다.

3자간 등기명의신탁(중간생략등기형 명의신탁)

명의신탁자가 매도인과 직접 매매계약을 체결하되 등기만 명의수탁자 앞으로 이전하는 유형의 명의신탁. 이 경우 매매계약은 신탁자와 매도인 사이에 유효하게 성립하고 수탁자 명의 등기는 무효이다.

선택지별 해설

• ① 매도인 丙이 명의신탁 사실을 모르는 계약명의신탁(매도인 선의)의 경우, 부동산실명법에 따라 명의수탁자 乙 명의의 등기는 유효하여 乙이 완전한 소유권을 취득한다. 따라서 소유자가 丙이라는 설명은 틀리다.
• ② 명의신탁자 甲이 명의신탁약정의 무효에도 불구하고 실질적으로 소유권을 가지는 것을 전제로 그 처분대가 지급을 약정하는 것은 명의신탁약정의 탈법적 연장으로서 무효로 보는 것이 판례의 취지이므로 틀린 설명이다.
• ③ 명의수탁자 乙이 명의신탁자 甲의 지시에 따라 다시 제3자(丁)에게 명의신탁 목적으로 등기를 이전한 경우, 그 등기 역시 명의신탁약정에 기한 것으로 무효가 되어 丁은 소유권을 취득하지 못하므로 틀린 설명이다.
• ④ 부동산실명법상 배우자간 명의신탁에 대해서만 조세포탈 등의 목적이 없는 경우 특례로 유효성이 인정될 수 있으며, 직계비속(아들)과의 명의신탁에는 이러한 특례가 적용되지 않으므로 명의신탁약정은 여전히 무효이다. 따라서 틀린 설명이다.
• ⑤ 매도인이 명의신탁 사실을 알면서도 그 법률효과를 신탁자에게 직접 귀속시킬 의도로 계약을 체결한 사정이 인정되면 이를 3자간 등기명의신탁으로 취급하는 것이 판례이므로 옳은 설명이다.

암기팁

매도인 악의+신탁자에게 직접 귀속시킬 의도 = 계약명의신탁이 아닌 3자간 등기명의신탁으로 재구성.