공인중개사 양자간 등기명의신탁 · 명의신탁약정에서 제외되는 경우 · 제26회 79번 해설

핵심 해설

양자간 등기명의신탁(신탁자와 수탁자 사이에 직접 이루어지는 명의신탁)에서 명의신탁약정 자체가 무효이므로(법 제4조 제1항), 애초에 유효한 계약을 전제로 하는 '해지'라는 개념이 성립할 수 없다. 신탁자는 명의신탁약정의 해지를 원인으로 한 이전등기청구가 아니라, 무효인 등기의 말소청구 또는 소유권에 기한 반환청구권 등을 행사하여야 한다. 따라서 ③이 옳은 지문이며 정답이다.

법령 근거

• 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제2조법제처 원문 →
• 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조법제처 원문 →

이론 근거

부동산실명법상 명의신탁약정과 그에 따른 물권변동은 원칙적으로 무효이며, 명의신탁 유형(양자간, 3자간, 계약명의신탁)에 따라 신탁자의 구제수단과 수탁자의 처분·등기 효력이 달라진다는 것이 확립된 판례법리이다.

쉬운 설명

명의신탁 약정 자체가 처음부터 무효이기 때문에, 원래 주인(신탁자)이 명의만 빌려준 사람(수탁자)에게 '이제 그 약속(신탁약정)을 그만두겠다(해지)'는 식으로 등기를 넘겨받을 수는 없다 - 애초에 무효였던 약속이라 '해지'라는 개념 자체가 성립하지 않기 때문이다. 대신 다른 법적 근거(등기말소청구 등)로 되찾아야 한다. 그 외 소유권 아닌 다른 물권의 명의신탁도 이 법이 적용되고, 담보목적 소유권이전(양도담보)은 제외되며, 명의신탁 무효는 아무리 사정을 아는 사람(악의)이라도 제3자에게는 주장할 수 없다.

용어 설명

양자간 등기명의신탁

부동산의 원소유자였던 신탁자가 그 등기명의만 수탁자 앞으로 이전하는 형태의 명의신탁.

명의신탁약정에서 제외되는 경우

채무변제를 담보하기 위한 양도담보, 가등기담보, 상호명의신탁(구분소유적 공유) 등은 부동산실명법상 명의신탁약정에서 제외된다(법 제2조 제1호).

선택지별 해설

• ① 부동산실명법은 부동산에 관한 '소유권 기타 물권'을 명의신탁의 대상으로 규정하고 있어(법 제2조 제1호), 소유권 이외의 물권(지상권, 전세권 등)의 명의신탁도 적용대상이 된다. 따라서 틀린 설명이다.
• ② 채무의 변제를 담보하기 위해 채권자에게 부동산 소유권을 이전하는 경우(양도담보 등)는 명의신탁약정에서 명시적으로 제외된다(법 제2조 제1호 나목). 따라서 틀린 설명이다.
• ③ 명의신탁약정 자체가 처음부터 무효이므로 '해지'를 원인으로 한 이전등기청구는 성립할 수 없어 옳은 설명이다(신탁자는 다른 법리로 등기 회복을 구해야 함).
• ④ 3자간 등기명의신탁에서는 신탁자와 매도인 사이의 매매계약은 유효하고, 수탁자 명의 등기만 무효이므로, 수탁자가 자진하여 신탁자에게 등기를 이전하면 이는 실체관계에 부합하는 유효한 등기가 된다는 것이 판례이다. 따라서 '무효'라는 설명은 틀리다.
• ⑤ 명의신탁약정의 무효는 제3자의 선의·악의를 불문하고 대항하지 못한다(법 제4조 제3항)는 것이 옳은 법리이므로, '악의의 제3자에게 대항할 수 있다'는 설명은 틀리다.

암기팁

양자간 명의신탁 = 약정 자체가 무효라 '해지'를 원인으로 한 등기청구 불가.