주택관리사보 1차 원시적 불능 · 후발적 불능 · 제11회 13번 해설

핵심 해설

계약을 맺을 때 이미 이행이 불가능했던 원시적 불능의 계약은 무효이고, 계약이 성립한 뒤에 이행이 불가능해진 후발적 불능은 계약 자체를 무효로 만들지 않는다. 토지가 수용되어 소유권 이전이 불가능해진 것은 계약이 유효하게 성립한 뒤의 사정이므로, 계약은 유효한 채로 위험부담이나 채무불이행의 문제로 넘어간다. 대리행위에서 사정을 알았는지는 제116조 제1항에 따라 대리인을 기준으로 정하므로, 대리인이 배임행위에 적극 가담한 이중매매는 본인이 몰랐더라도 제103조에 따라 무효다.

법령 근거

• 민법 제103조법제처 원문 →
• 민법 제116조법제처 원문 →
• 민법 제535조법제처 원문 →
• 민법 제537조법제처 원문 →
• 민법 제390조법제처 원문 →

판례 근거

• 선택지 ③ · 포락된 토지의 소유권과 그 토지를 목적으로 한 매매의 효력 토지가 포락되어 원상복구가 불가능하게 되면 그 토지에 대한 소유권은 사라지므로, 이를 목적으로 한 매매계약은 원시적 불능으로 무효다.
• 선택지 ⑤ · 대리인이 배임행위에 적극 가담한 이중매매에서 본인의 선의가 영향을 주는가 이중매매가 반사회질서의 법률행위인지를 가리는 적극 가담 여부는 대리인을 기준으로 판단하므로, 대리인이 적극 가담하였다면 본인이 그 사정을 몰랐더라도 매매계약은 무효다.

쉬운 설명

「처음부터 못 할 일이었나, 하다 보니 못 하게 되었나」가 갈림길이다. 처음부터 없는 물건을 판 계약은 애초에 성립할 수 없지만, 팔기로 한 뒤에 땅이 수용된 것은 계약이 이미 살아 있는 상태에서 생긴 일이다. 이런 때는 계약을 무효로 돌리는 대신 누가 손해를 떠안을지를 따진다.

용어 설명

원시적 불능

계약을 맺을 때 이미 이행이 불가능한 상태였던 경우. 그 계약은 무효가 된다.

후발적 불능

계약이 성립한 뒤에 이행이 불가능해진 경우. 계약은 유효한 채로 위험부담이나 채무불이행의 문제가 된다.

포락

토지가 물에 잠기거나 무너져 원래의 상태로 되돌릴 수 없게 된 것. 이렇게 되면 그 토지의 소유권은 사라진 것으로 본다.

선택지별 해설

• ① 법률행위의 목적은 확정되어 있거나 적어도 이행할 때까지 확정할 수 있어야 한다. 특정되어 있지도 않고 특정할 수도 없는 물건을 목적으로 한 매매는 목적이 확정될 수 없어 무효다.
• ② 계약을 맺기 전에 건물이 이미 전부 소실되었다면 원시적 불능으로 계약은 무효이고, 불능을 알았거나 알 수 있었던 자는 제535조에 따라 상대방이 입은 손해를 배상할 책임을 진다.
• ③ 토지가 포락되어 원상복구가 불가능하면 그 토지의 소유권은 이미 사라진 것이어서, 이를 모르고 한 매매는 원시적 불능으로 무효다.
• ④ 토지가 수용된 것은 매매계약이 성립한 뒤의 사정이므로 후발적 불능이다. 계약 자체는 유효하고, 제537조의 위험부담이나 제390조의 채무불이행 문제로 넘어간다.(정답)
• ⑤ 제116조 제1항은 어느 사정을 알았는지를 대리인을 기준으로 정하게 한다. 대리인 丁이 甲의 배임행위에 적극 가담한 이상 본인 丙이 몰랐더라도 甲과 丙 사이의 매매는 제103조에 따라 무효다.

암기팁

불능은 시점으로 가른다. 계약 전이면 계약을 죽이고, 계약 후면 계약은 살려 둔 채 누가 손해를 질지를 따진다.