주택관리사보 1차 자주점유 · 타주점유 · 제11회 5번 해설

핵심 해설

이 문항은 시행기관이 ③과 ⑤를 모두 정답으로 처리한 복수정답 문항이다. 이중매매가 반사회질서의 법률행위로 무효가 되는 것은 제2매수인이 매도인의 배임행위에 적극 가담한 경우의 매도인과 제2매수인 사이의 매매계약인데, ③은 무효가 되는 계약을 제2매수인과 시효완성자 사이의 것으로 적고 있어 옳지 않다. ⑤에서 임차인은 자기 소유라는 의사 없이 점유하는 타주점유자여서 시효취득을 할 수 없고, 임대인은 임차인을 통하여 간접점유를 계속하므로(제194조) 자주점유를 이어 간 임대인이 시효취득한다.

법령 근거

• 민법 제245조법제처 원문 →
• 민법 제194조법제처 원문 →
• 민법 제103조법제처 원문 →
• 민법 제750조법제처 원문 →

판례 근거

• 선택지 ① · 취득시효가 완성된 점유자에게 소유자가 불법점유를 이유로 인도를 구할 수 있는가 — 대법원 1988.05.10. 선고 87다카1979 취득시효가 완성된 점유자는 소유자에 대하여 소유권이전등기청구권을 가지므로, 소유자는 그 점유를 불법점유라고 하여 인도나 손해배상을 구할 수 없다.
• 선택지 ② · 시효완성 사실을 알고 처분하여 이전등기의무를 이행불능에 빠뜨린 소유자의 책임 — 대법원 1999.09.03. 선고 99다20926 소유자가 취득시효 완성 사실을 알면서 부동산을 제3자에게 처분하여 점유자에 대한 소유권이전등기의무를 이행불능에 빠뜨린 경우에는 불법행위가 성립한다.
• 선택지 ③ · 이중매매에서 반사회질서로 무효가 되는 계약은 누구와 누구 사이의 것인가 — 대법원 2002.04.26. 선고 2001다8097 제2매수인이 매도인의 배임행위에 적극 가담한 이중매매는 매도인과 제2매수인 사이의 매매계약이 반사회질서의 법률행위로서 무효가 된다.
• 선택지 ④ · 시효완성 후 소유권을 취득한 제3자에게 시효완성자가 이전등기를 구할 수 있는가 — 대법원 1992.09.25. 선고 92다21258 취득시효 완성 후 등기 전에 소유권을 취득한 제3자에 대하여는 시효완성자가 취득시효를 내세워 소유권이전등기를 구할 수 없다.
• 선택지 ⑤ · 임대하여 임차인이 점유한 기간에 누가 시효취득하는가 임차인의 점유는 타주점유여서 시효취득의 바탕이 되지 못하고, 임대인은 임차인을 통한 간접점유로 자주점유를 계속하므로 임대인이 시효취득한다.

쉬운 설명

점유취득시효는 「내 것처럼」 20년을 지배한 사람에게 소유권을 주는 제도다. 빌려 쓰는 사람은 처음부터 남의 것인 줄 알고 쓰므로 아무리 오래 농사를 지어도 소유자가 되지 못한다. 대신 빌려준 사람이 그 사람을 통해 계속 지배하고 있는 것으로 보아, 빌려준 사람의 시간이 쌓인다.

용어 설명

자주점유

소유자처럼 물건을 지배하려는 의사로 하는 점유. 점유취득시효는 자주점유일 때만 인정된다.

타주점유

임차인·수치인처럼 남의 소유임을 전제로 하는 점유. 아무리 오래 계속되어도 시효취득의 바탕이 되지 못한다.

간접점유

임대차·전세권 등 관계로 남에게 물건을 점유하게 한 사람이 그를 통하여 가지는 점유. 직접 쥐고 있지 않아도 점유권이 인정된다.

선택지별 해설

• ① 판례는 취득시효가 완성된 점유자에 대하여 소유자가 점유를 불법점유라고 하여 인도를 구할 수 없다고 본다. 점유자에게는 소유권이전등기청구권이 있어 그 점유가 권원 없는 것이 아니기 때문이다.
• ② 판례는 취득시효 완성 사실을 알면서 부동산을 제3자에게 처분하여 이전등기의무를 이행불능에 빠뜨린 소유자는 점유자에 대하여 불법행위책임을 진다고 본다.
• ③ 이중매매가 제103조에 따라 무효가 되는 계약은 매도인과 적극 가담한 제2매수인 사이의 매매계약이다. 지문은 무효가 되는 계약을 제2매수인과 시효완성자 사이의 것으로 적고 있어 옳지 않다.(정답)
• ④ 판례는 시효완성 후 등기 전에 소유권을 취득한 제3자에 대하여는 시효완성자가 취득시효를 내세워 이전등기를 구할 수 없다고 본다. 시효완성으로 생기는 것은 등기청구권일 뿐이어서 종전 소유자에게만 주장할 수 있다.
• ⑤ 임차인의 점유는 남의 소유임을 전제로 하는 타주점유여서 시효취득의 바탕이 되지 못한다. 제194조에 따라 임대인은 임차인을 통하여 간접점유를 이어 가므로, 자주점유를 계속한 임대인이 시효취득한다.(정답)

암기팁

시효취득은 「내 것으로 알고 쥐었나」를 먼저 묻는다. 빌려 쓴 사람의 시간은 빌려준 사람에게 쌓인다.