주택관리사보 1차 원시적 불능 · 동기의 착오 · 제14회 21번 해설

핵심 해설

법령상의 제한으로 고층아파트를 지을 수 없다는 사정은 토지의 소유권 이전이라는 급부 자체를 불가능하게 하는 것이 아니므로 원시적 불능이 아니고, 매매계약은 유효하게 성립한다. 고층아파트를 짓겠다는 것은 매수인의 동기에 지나지 않는데, 계약서에는 용도가 '주택건설용지'라고만 적혀 있을 뿐 규모나 형태에 관한 언급이 없고 매도인도 구체적 건축계획을 알지 못했으므로 그 동기가 표시되어 의사표시의 내용이 되었다고 볼 수 없다. 따라서 착오나 사기를 이유로 한 취소는 인정되지 않고, 매수인이 중도금과 잔금을 지급하지 않으면 매도인은 최고를 거쳐 계약을 해제할 수 있다.

법령 근거

• 민법 제109조법제처 원문 →
• 민법 제110조법제처 원문 →
• 민법 제544조법제처 원문 →

판례 근거

• 선택지 ③ · 표시되지 않은 동기의 착오를 이유로 법률행위를 취소할 수 있는지 — 대법원 1989.12.26. 선고 88다카31507 동기의 착오는 그 동기가 상대방에게 표시되어 법률행위의 내용이 된 경우에 한하여 중요부분의 착오로서 취소사유가 될 수 있다.
• 선택지 ② · 법령상 건축 제한이 있는 토지의 매매가 원시적 불능인지 토지에 법령상의 이용 제한이 있더라도 소유권 이전이라는 급부 자체는 가능하므로 매매계약이 원시적 불능으로 무효가 되지는 않는다.

쉬운 설명

甲은 고층아파트를 지으려고 乙의 땅을 샀는데 법이 막아 그 계획이 어그러졌다. 그래도 땅을 넘겨주고 받는 일 자체는 가능하므로 계약은 살아 있다. '고층아파트를 짓겠다'는 甲의 속사정은 계약서에 드러나지도 않았고 乙도 몰랐으니, 그 사정만으로 계약을 물릴 수는 없다.

용어 설명

원시적 불능

계약이 성립하는 그 시점에 이미 급부를 실현할 수 없는 경우를 말한다. 계약이 성립한 뒤에 불가능해진 후발적 불능과 구별한다.

동기의 착오

의사표시를 하게 된 이유나 배경에 착오가 있는 경우를 말한다. 그 동기가 상대방에게 표시되어 의사표시의 내용이 된 때에 한하여 취소가 문제된다.

표시상의 착오

말하거나 적는 행위 자체를 잘못하여 속뜻과 다른 표시가 나간 경우를 말한다. 잘못 쓰거나 잘못 말한 경우가 여기에 해당한다.

선택지별 해설

• ① 토지의 소유권을 넘기는 것은 여전히 가능하므로 매매계약은 유효하다. 건축 제한은 매수인이 기대한 목적이 좌절된 사정일 뿐 계약의 효력을 없애지 않는다. (정답)
• ② 원시적 불능은 계약 당시 급부 자체가 실현될 수 없는 경우다. 토지의 매매와 소유권 이전은 가능하므로 원시적 불능이라고 할 수 없다.
• ③ 표시상의 착오는 표시행위 자체를 잘못한 경우를 말한다. 여기서는 건축이 가능한지에 관한 동기에 착오가 있을 뿐이고 그 동기가 표시되어 내용이 되지 않았으므로 취소할 수 없다.
• ④ 사기를 이유로 취소하려면 상대방의 기망행위가 있어야 한다. 乙은 甲의 건축계획을 알지 못했으므로 기망행위를 인정할 수 없다.
• ⑤ 중도금과 잔금을 지급하지 않으면 이행지체가 된다. 매도인은 상당한 기간을 정하여 이행을 최고한 뒤 그 기간 내에 이행이 없으면 계약을 해제할 수 있다.