주택관리사보 1차 나대지 · 일괄경매청구권 · 제20회 32번 해설

핵심 해설

제365조는 저당권설정자가 저당토지에 건물을 축조한 경우 일괄경매를 인정한다. 판례에 따르면 제3자가 건물을 지었더라도 나중에 저당권설정자가 그 건물의 소유권을 취득하여 토지와 건물이 같은 사람에게 속하게 되면 일괄경매를 청구할 수 있다. 사안에서 임차인 B가 지은 Y건물을 甲이 매수했으므로 乙은 일괄경매를 청구할 수 있어 ④가 옳다.

법령 근거

• 민법 제365조법제처 원문 →
• 민법 제360조법제처 원문 →
• 민법 제369조법제처 원문 →
• 민법 제482조법제처 원문 →
• 민법 제483조법제처 원문 →

판례 근거

• 선택지 ④ · 제3자가 축조한 건물을 저당권설정자가 취득한 경우 일괄경매청구권이 인정되는가 — 대법원 2003.04.11. 선고 2003다3850 저당권 설정 후 제3자가 저당토지에 건물을 축조했더라도 그 뒤 저당권설정자가 건물의 소유권을 취득하여 토지와 건물이 동일인에게 속하게 되면 저당권자는 일괄경매를 청구할 수 있다.
• 선택지 ① · 담보가치 유지를 위해 설정한 지상권의 효력 저당권자가 담보가치의 하락을 막기 위하여 토지에 설정한 지상권도 유효하다.

쉬운 설명

甲은 빌린 돈의 담보로 빈 땅에 저당권을 잡혔다. 그 땅에 남이 지은 건물을 甲이 사들여 땅과 건물의 주인이 같아졌다면, 은행은 땅과 건물을 묶어 한꺼번에 경매에 부칠 수 있다.

용어 설명

나대지

건물이 없는 빈 땅

일괄경매청구권

토지 저당권자가 그 토지 위의 건물까지 함께 경매해 달라고 청구할 수 있는 권리. 건물 대금에서는 우선변제를 받지 못한다

담보지상권

저당권자가 담보가치를 지키려고 토지에 함께 설정해 두는 지상권

선택지별 해설

• ① 판례에 따르면 저당권자가 담보가치의 하락을 막기 위하여 설정한 지상권도 유효하므로, 乙의 지상권을 무효라고 할 수 없다.
• ② 후순위 저당권자는 변제할 정당한 이익이 있는 자이므로 일부를 대위변제하면 그 변제한 가액에 비례하여 채권자와 함께 저당권을 행사할 수 있다(제482조 제1항, 제483조 제1항). 그러므로 A는 乙의 저당권을 대위행사할 수 있다.
• ③ 저당권은 담보하는 채권이 남아 있는 한 소멸하지 않으므로(제369조), 甲은 유효인 부분의 채권을 변제하지 않고는 저당권등기의 말소를 청구할 수 없다.
• ④ 판례에 따르면 저당권 설정 후 제3자가 지은 건물을 저당권설정자가 취득하여 토지와 건물의 소유자가 같아진 경우에도 제365조의 일괄경매를 청구할 수 있다. (정답)
• ⑤ 지연배상에 대하여는 원본의 이행기일을 경과한 후의 1년분에 한하여 저당권을 행사할 수 있다(제360조 단서). 3년분이 아니다.

암기팁

지연배상은 1년분 · 일괄경매는 토지·건물 주인이 같아야.