공인중개사 최우선변제권 · 확정일자 · 제15회 38번 해설

핵심 해설

최우선변제액을 제외한 나머지 매각대금은 담보물권(근저당·확정일자부 임차권 등)의 취득 순위에 따라 배당한다. 판례(대법원 97다22393 등)에 따르면 임차인이 대항요건과 확정일자를 같은 날 또는 그 이전에 갖춘 경우 우선변제권은 대항력과 마찬가지로 대항요건 구비 다음날 0시에 발생하므로, 甲(2001.10.1 대항요건·확정일자)의 잔여 확정일자부 우선변제권은 K은행 근저당 설정일(2001.10.1)과 취득시기가 사실상 겹쳐 그 우열관계가 미묘하다. ③은 '甲의 최우선변제액만 공제하면 나머지 매각대금 전부에 대해 K은행이 우선한다'는 취지로 단정하나, 동일자로 취득한 甲의 잔여 우선변제권과의 선후관계를 그처럼 일률적으로 단정할 수 없어 옳지 않으므로 ③이 정답이다.

법령 근거

• 주택임대차보호법 제8조법제처 원문 →
• 주택임대차보호법 제3조의2법제처 원문 →

쉬운 설명

경매로 배당을 할 때, 소액임차인의 최우선변제액을 먼저 떼어주고 남은 매각대금은 각 권리자가 권리를 취득한 순서대로 나눠줍니다. 그런데 이 사안에서는 임차인 甲이 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 날짜(2001.10.1)가 K은행의 근저당이 설정된 날짜(2001.10.1)와 같은 날이어서, 단순히 'K은행이 甲의 최우선변제액만 빼고 나머지 전부에 대해 무조건 우선한다'고 단정할 수 없습니다. 같은 날 취득한 권리들 사이의 우선순위는 별도로 따져봐야 하는데, 지문은 이를 일률적으로 K은행이 우선한다고 잘라 말했기 때문에 틀렸습니다. 나머지 지문은 맞는데, 甲은 최우선변제 대상에 해당하고, 다가구주택은 지번만 기재해도 대항력이 인정되며(동·호수까지 쓸 필요 없음), 乙의 대항력은 전입 다음날 0시(2002년 9월 21일)부터 생기고, 乙은 저당권자 丙보다 확정일자 기준으로 먼저 변제받습니다.

용어 설명

최우선변제권

소액임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 배당받을 수 있는 권리

확정일자

임차인이 우선변제권을 취득하기 위해 임대차계약서에 받는 공적인 일자 확인

계산 과정

최우선변제: 서울 소재 주택으로 최선순위 담보물권(K은행 근저당 2001.10.1) 설정 당시 시행령(2001.9.15 개정) 기준 소액임차인은 보증금 4,000만원 이하·최우선변제 1,600만원이다. 甲(2,500만원)·乙(4,000만원) 모두 해당하여 각 1,600만원을 최우선 배당받고(합계 3,200만원, 주택가액 1억1,000만원의 1/2=5,500만원 한도 내), 나머지 매각대금은 K은행 근저당(2001.10.1, 3,000만원 한도), 甲의 잔여 확정일자분(대항요건·확정일자 2001.10.1→익일 0시), 丙저당권(2003.10.10, 2,500만원), 乙의 확정일자분(2003.11.11, 4,000만원) 순으로 배당하되, 甲과 K은행의 권리취득일이 동일자(2001.10.1)여서 그 선후관계는 별도 검토가 필요하다.

선택지별 해설

• ① 2001년 당시 서울지역 소액임차인 기준에 따라 甲은 최우선변제액을 배당받는다.
• ② 다가구주택은 지번 기재만으로 대항력이 인정된다(동·호수 불요).
• ③ 甲과 K은행의 권리취득일이 동일자여서 K은행이 일률적으로 우선한다고 단정하기 어렵다. (정답)
• ④ 대항력은 전입일 익일 0시(2002.9.21)부터 발생한다.
• ⑤ 乙은 확정일자를 기준으로 후순위 저당권자 丙보다 우선한다.

암기팁

같은 날 취득한 권리들의 우선순위는 일률적으로 단정 금지