공인중개사 3자간 등기명의신탁 · 제15회 77번 해설
甲은 乙소유의 토지를 매입하면서 丙의 명의를 빌리기로 합의하고 乙에게 직접 丙 앞으로 등기를 이전하여 줄 것을 부탁하였다. 이 경우의 법률관계에 관한 설명으로 틀린 것은?
이 사안은 계약당사자가 甲·乙이고 등기명의만 丙 앞으로 이전한 이른바 '3자간 등기명의신탁'에 해당한다. 제15회 공인중개사 시험 「민법 및 민사특별법」 77번 문제입니다. 정답은 ②입니다.
- ① 甲과 丙 사이의 명의신탁계약은 무효이다.
- ② 乙로부터 丙으로 이전등기가 경료되더라도 丙으로부터 이전등기를 경료받은 丁은 소유권을 취득하지 못한다.
- ③ 乙로부터 丙으로 이전등기가 경료되더라도 위 토지의 소유권자는 여전히 乙이다.
- ④ 乙로부터 丙으로 이전등기가 경료되더라도 甲은 乙을 대위하여 丙에게 등기말소를 청구하고 다시 乙에게 甲 자신 앞으로 등기이전을 청구할 수 있다.
- ⑤ 만일 甲과 丙이 부부이고 丙 앞으로 이전등기가 경료되었다면, 부동산실권리자 명의등기에 관한 법률상의 일정한 사유가 없는 경우에 한하여 甲과 丙 사이의 명의신탁계약은 유효하다.
정답 ②
핵심 해설
이 사안은 계약당사자가 甲·乙이고 등기명의만 丙 앞으로 이전한 이른바 '3자간 등기명의신탁'에 해당한다. 명의신탁약정과 그에 따른 乙→丙의 등기는 무효이나(부동산실명법 제4조 제1항, 제2항 본문), 동법 제4조 제3항에 의해 명의신탁약정 및 등기의 무효는 제3자에게 대항하지 못하므로, 丙으로부터 이전등기를 받은 丁은 선의·악의를 불문하고 유효하게 소유권을 취득한다. 따라서 '丁은 소유권을 취득하지 못한다'는 설명은 틀리다. 나머지 지문(甲·丙 사이 명의신탁계약의 무효, 여전히 乙이 소유자라는 점, 甲의 채권자대위에 의한 등기말소·이전청구, 배우자간 명의신탁의 원칙적 유효)은 모두 옳다.
법령 근거
쉬운 설명
이 사안은 매매계약의 당사자는 甲·乙이면서 등기 명의만 丙 앞으로 이전한 이른바 3자간 등기명의신탁이다. 甲·丙 사이의 명의신탁약정과 乙→丙 등기는 무효이지만, 그 무효는 제3자에게 대항하지 못하므로 丙으로부터 다시 등기를 넘겨받은 丁은 선의·악의를 불문하고 유효하게 소유권을 취득한다. 乙→丙 등기가 무효이므로 여전히 소유권자는 乙이고, 甲은 乙에 대한 매매계약상 채권을 지키기 위해 乙을 대위하여 丙에게 등기말소를 청구하고 다시 乙에게 자신 앞으로 등기이전을 청구할 수 있으며, 甲과 丙이 부부 사이라면 조세포탈 등 법령상 제한 회피 목적이 없는 한 명의신탁약정 자체는 유효하다.
용어 설명
- 3자간 등기명의신탁
- 명의신탁자(甲)가 매도인(乙)과 직접 매매계약을 체결하되 등기만 명의수탁자(丙) 앞으로 이전하는 형태의 명의신탁으로, 명의신탁약정과 등기는 무효이나 제3자는 부동산실명법 제4조 제3항에 의해 보호된다.
선택지별 해설
- ① 甲과 丙 사이의 명의신탁계약은 부동산실명법 제4조 제1항에 의해 무효이므로 옳다.
- ② 부동산실명법 제4조 제3항에 의해 제3자 丁은 선의·악의 불문하고 유효하게 소유권을 취득하므로 틀렸다(정답).
- ③ 乙→丙 등기가 무효이므로 소유권자는 여전히 乙이어서 옳다.
- ④ 甲은 乙에 대한 매매계약상 채권을 보전하기 위해 乙을 대위하여 丙에게 말소청구를 하고 다시 乙에게 이전등기를 청구할 수 있어 옳다.
- ⑤ 甲과 丙이 배우자인 경우 조세포탈 등 법령상 제한 회피 목적이 없는 한 명의신탁약정은 유효하므로 옳다(제8조).
암기팁
3자간 명의신탁: 약정·등기는 무효지만 그로부터 등기를 넘겨받은 제3자(丁)는 선악불문 보호.
출처 · 한국산업인력공단 큐넷 공개 기출문제 제15회 77번. 해설은 풀고패스가 작성했습니다.
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