공인중개사 계약명의신탁 · 명의신탁약정 · 제16회 67번 해설

핵심 해설

사안은 명의수탁자 乙이 스스로 매매계약의 당사자가 되어 매도인 丙으로부터 토지를 매수한 계약명의신탁에 해당한다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제3항은 명의신탁약정의 무효 및 등기의 무효를 명의신탁 당사자 외의 제3자에게 대항하지 못한다고 규정하므로, 명의수탁자 乙로부터 부동산을 취득한 丁은 그 선의·악의를 불문하고 소유권을 유효하게 취득한다. 따라서 선의인 경우에 한하여 취득한다고 서술한 ⑤가 틀린 지문이다. 나머지는 명의신탁약정의 무효(제4조 제1항), 매도인 악의인 계약명의신탁의 등기 무효(제4조 제2항), 이 경우 소유권이 매도인에게 남는다는 법리, 매도인 선의인 경우 수탁자 명의 등기의 유효성을 정확히 설명한다.

법령 근거

• 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조법제처 원문 →

쉬운 설명

甲乙 사이의 명의신탁약정에 따라 乙이 직접 매수인이 되어 丙 소유 땅을 산 경우(계약명의신탁), 명의신탁약정은 무효이고, 매도인 丙이 명의신탁 사실을 알았다면 乙 명의 등기도 무효가 돼요. 하지만 乙이 그 땅을 丁에게 팔면, 丁은 그 사실을 알았든 몰랐든(선의·악의 불문) 소유권을 유효하게 취득해요. 그래서 선의인 경우에 한하여 취득한다는 ⑤가 틀렸어요. 나머지는 명의신탁약정 무효, 매도인 악의시 등기 무효, 그 경우 소유권이 매도인에게 남는다는 점, 매도인이 선의면 등기가 유효하다는 점을 맞게 설명합니다.

용어 설명

계약명의신탁

명의수탁자가 매매계약의 당사자가 되어 자신의 명의로 부동산을 취득하는 형태의 명의신탁

명의신탁약정

실권리자가 타인과의 사이에서 부동산에 관한 물권을 그 타인의 명의로 등기하기로 하는 약정(부동산실명법 제2조 제1호)

선택지별 해설

• ① 제4조 제1항에 따라 명의신탁약정은 무효이므로 옳다.
• ② 매도인이 악의인 계약명의신탁에서는 등기도 무효이므로(제4조 제2항) 옳다.
• ③ 등기가 무효이므로 소유권은 매도인 丙에게 남아 있어 옳다.
• ④ 매도인이 선의인 경우 수탁자 명의 등기는 유효하므로(제4조 제2항 단서) 옳다.
• ⑤ 명의수탁자로부터의 취득자는 선의·악의를 불문하고 소유권을 취득하므로(제4조 제3항) 틀린 지문(정답)이다.

암기팁

수탁자한테서 산 사람은 선악 안 따지고 소유권 취득!