공인중개사 대항력 · 제17회 10번 해설

핵심 해설

임대주택법상 임차인의 국외이주 등 특별한 사유로 임차권을 양도·전대하려는 경우에도 원칙적으로 임대사업자의 동의(또는 시장·군수·구청장의 허가 등 법정 절차)가 필요하며, 동의 없이 임의로 양도·전대할 수 있는 것은 아니다. ① 지문은 '임대사업자의 동의 없이' 양도·전대할 수 있다고 서술하여 틀렸다. 나머지 지문(대항력 있는 임차권의 존속, 명의신탁 무효의 상대적 효력, 관리규약의 승계효, 정비사업시 임차권 해지권)은 각 법령의 정확한 내용이다.

법령 근거

• 임대주택법 제19조법제처 원문 →
• 주택임대차보호법 제3조법제처 원문 →
• 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조법제처 원문 →

쉬운 설명

임대주택에 사는 사람이 외국으로 이사가더라도 그 집을 다른 사람에게 넘기거나 다시 빌려주려면 임대사업자의 동의 같은 절차를 거쳐야 해요. 동의 없이 마음대로 할 수 있는 게 아니에요. 반면 보증금을 다 못 받은 대항력 있는 세입자의 권리는 집이 경매로 넘어가도 사라지지 않고, 명의신탁은 무효이지만 선의의 제3자에게는 그 무효를 주장할 수 없고, 관리규약은 새 입주자에게도 적용되며, 재개발 등으로 못 살게 되면 세입자는 계약을 해지할 수 있어요.

용어 설명

대항력

임차인이 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 갖춘 경우 제3자(양수인·경락인 등)에게 임차권을 주장할 수 있는 효력

선택지별 해설

• ① 정답(틀린 지문). 국외이주의 경우도 임대사업자의 동의 등 법정 절차 없이 임의로 양도·전대할 수 없다.
• ② 대항력 있는 임차권은 보증금이 전액 변제되지 않는 한 경락에도 불구하고 소멸하지 않는다는 것은 옳다.
• ③ 명의신탁약정 무효는 선의의 제3자에게 대항하지 못한다는 것은 부동산실명법의 정확한 내용이다.
• ④ 공동주택관리규약이 승계인에게도 효력이 있다는 것은 옳다.
• ⑤ 정비사업으로 임차목적 달성이 불가능해지면 임차인이 계약을 해지할 수 있다는 것은 옳다.

암기팁

국외이주해도 동의 없이 맘대로 못 넘긴다