공인중개사 계약명의신탁 · 제17회 72번 해설

핵심 해설

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제1항에 따라 명의신탁약정은 매도인의 선의·악의를 불문하고 항상 무효이다. 다만 매도인이 선의인 경우에는 그 물권변동(매매계약 및 등기)의 효력이 유효하게 되는 것(제4조 제2항 단서)이지, '명의신탁약정' 자체가 유효로 되는 것은 아니다. 따라서 매도인 선의시 명의신탁약정이 유효라고 서술한 ①이 틀린 지문이다. ②는 매도인 악의시 명의신탁자가 매수인지위를 당연승계하지 않는다는 판례, ③은 3자간등기명의신탁에서 신탁자의 대위행사, ④는 경매를 통한 계약명의신탁의 성립, ⑤는 구분소유적 공유관계인 상호명의신탁이 동법의 적용대상이 아니라는 판례에 부합하여 모두 옳다.

법령 근거

• 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조법제처 원문 →

쉬운 설명

명의신탁 약정 자체는 파는 사람이 그 사정을 알았든 몰랐든 언제나 무효이다. 다만 파는 사람이 그 사정을 모른 경우에는 매매계약과 등기라는 물권변동 자체는 유효하게 된다는 것이지, 명의신탁약정이 유효해지는 것은 아니다. 그래서 매도인이 선의면 명의신탁약정이 유효하다고 한 지문이 틀렸다. 나머지는 맞다. 매도인이 악의라도 명의신탁자가 매수인 지위를 저절로 넘겨받는 것은 아니고, 3자간 등기명의신탁에서 신탁자는 매도인의 등기말소청구권을 대신 행사할 수 있으며, 경매로 남의 돈을 대신 써서 자기 이름으로 등기한 경우도 명의신탁 관계로 인정되고, 상호명의신탁은 이 법의 적용을 받지 않는다.

용어 설명

계약명의신탁

신탁자가 수탁자에게 자금을 제공하여 수탁자가 매도인과 직접 매매계약을 체결하고 자기 명의로 등기하는 명의신탁 유형으로, 명의신탁약정은 무효이나 매도인이 선의인 경우 매매계약 및 등기는 유효하다(부동산실명법 제4조).

선택지별 해설

• ① 틀림. 명의신탁약정 자체는 매도인의 선의·악의를 불문하고 항상 무효이다.
• ② 옳음. 매도인 악의시 신탁자는 매수인지위를 당연승계하지 않는다.
• ③ 옳음. 3자간등기명의신탁에서 신탁자는 매도인의 말소청구권을 대위행사할 수 있다.
• ④ 옳음. 경매절차를 통한 자금부담자와 명의인 사이도 명의신탁관계로 인정된다.
• ⑤ 옳음. 상호명의신탁(구분소유적 공유)은 동법의 적용을 받지 않는다.

암기팁

명의신탁약정은 항상 무효, 매도인 선의면 등기만 유효