공인중개사 말소기준권리 · 제18회 30번 해설

핵심 해설

매각으로 인한 권리의 소멸 여부는 최선순위 저당권 등 말소기준권리를 기준으로 판단하며, 압류채권자에 우선하는 권리라 하더라도 매각으로 소멸하는 담보권 등에 대항하지 못하면 함께 소멸하는 것이 원칙이므로 ④가 틀린 설명(정답)이다. 나머지는 저당권·담보가등기의 소멸, 대항력 없는 전세권의 소멸, 유치권자의 인도거절권(우선변제청구권 없음) 등 옳은 설명이다.

법령 근거

• 민사집행법 제91조법제처 원문 →

쉬운 설명

경매에서 부동산 위에 있던 권리들이 사라지는지는 가장 먼저 등록된 담보권(말소기준권리)을 기준으로 정해지는데, 압류채권자보다 먼저 생긴 권리라도 그 말소기준권리에 대항할 수 없으면 함께 사라질 수 있다. 저당권과 담보가등기는 매각으로 항상 사라지고, 대항력 없는 전세권도 사라지며, 유치권자는 돈을 받을 때까지 물건을 안 내줄 권리만 있지 돈을 달라고 청구할 권리는 없다.

용어 설명

말소기준권리

경매절차에서 부동산 위의 권리가 매각으로 소멸하는지 여부를 판단하는 기준이 되는 최선순위 담보권(저당권, 가압류 등)을 말한다.

선택지별 해설

• ① 매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸하므로 옳다.
• ② 담보가등기도 저당권처럼 매각으로 소멸하므로 옳다.
• ③ 대항력 없는 전세권은 매각으로 소멸하므로 옳다.
• ④ 압류채권자에 우선하는 권리라도 말소기준권리에 대항하지 못하면 함께 소멸할 수 있으므로 틀린 설명이다(정답).
• ⑤ 유치권자는 인도거절권만 있고 우선변제청구권은 없으므로 옳다.

암기팁

압류에 우선하는 권리도 말소기준권리엔 못 이기면 소멸!