공인중개사 임차권등기명령 · 제18회 37번 해설
주택임대차에 관한 중개업자의 설명 중 틀린 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)
임차권등기명령에 의하여 임차권등기가 경료되면 그 등기 자체로 대항력 및 우선변제권을 취득하는 효과가 인정되므로, 확정일자를 별도로 받은 적이 없더라도 등기명령에 의한 등기 시점에 우선변제권을 취득할 수 있다. 제18회 공인중개사 시험 「공인중개사법령 및 중개실무」 37번 문제입니다. 정답은 ③입니다.
- ① 임차권등기가 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 경우, 임차인이 별도의 배당요구를 하지 않아도 배당받을 채권자에 속한다.
- ② 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 주택임대차보호법이 적용되지 않는다.
- ③ 확정일자 없이 대항요건만을 갖춘 임차인은 임차권등기명령에 의해 임차권 등기가 경료되더라도 우선변제권을 취득하지 못한다.
- ④ 주택임대차보호법에 따라 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 임대차계약의 존속기간이 2년이라고 주장할 수 있다.
- ⑤ 다가구용 단독주택을 임차하여 대항력을 취득한 후에 그 주택이 다세대주택으로 변경된 사정만으로는 임차인의 대항력이 상실하는 것은 아니다.
정답 ③
핵심 해설
임차권등기명령에 의하여 임차권등기가 경료되면 그 등기 자체로 대항력 및 우선변제권을 취득하는 효과가 인정되므로, 확정일자를 별도로 받은 적이 없더라도 등기명령에 의한 등기 시점에 우선변제권을 취득할 수 있다. 따라서 우선변제권을 '취득하지 못한다'는 ③이 틀린 설명(정답)이다. 나머지는 첫 경매개시결정등기 전 등기된 임차권등기의 배당채권자 지위, 일시사용 임대차의 적용제외, 묵시적 갱신시 2년 존속기간 주장, 다세대주택 변경 후에도 대항력 유지 등 옳은 설명이다.
법령 근거
- 주택임대차보호법 제3조의3법제처 원문 →
쉬운 설명
임차인이 보증금을 못 돌려받아 법원에 임차권등기명령을 신청해 등기를 마치면, 확정일자를 따로 받은 적이 없어도 그 등기 자체로 우선변제권을 얻을 수 있다. 첫 경매개시결정등기보다 먼저 임차권등기가 된 경우에는 따로 배당요구를 안 해도 배당받을 수 있고, 일시적으로만 쓰려고 빌린 집은 주택임대차보호법이 적용되지 않으며, 계약이 저절로 연장(묵시적 갱신)되면 임차인은 2년을 더 살겠다고 주장할 수 있고, 다가구주택이 다세대주택으로 바뀌었다는 사정만으로는 이미 얻은 대항력이 없어지지 않는다.
용어 설명
- 임차권등기명령
- 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 법원에 신청하여 임차권을 등기함으로써 대항력·우선변제권을 유지할 수 있게 하는 제도이다.
선택지별 해설
- ① 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 임차권등기는 별도 배당요구 없이도 배당채권자에 속하므로 옳다.
- ② 일시사용이 명백한 임대차는 주택임대차보호법 적용이 배제되므로 옳다.
- ③ 임차권등기명령에 의한 등기 자체로 우선변제권을 취득할 수 있어 틀린 설명이다(정답).
- ④ 묵시적 갱신시 임차인은 2년의 존속기간을 주장할 수 있으므로(편면적 구속) 옳다.
- ⑤ 다가구에서 다세대로 용도변경되어도 그 사정만으로 대항력이 상실되지 않는다는 것이 판례이므로 옳다.
암기팁
임차권등기명령 등기 자체로 우선변제권 발생!
출처 · 한국산업인력공단 큐넷 공개 기출문제 제18회 37번. 해설은 풀고패스가 작성했습니다.
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