공인중개사 계약명의신탁 · 제18회 67번 해설
2006년에 한 X토지 경매절차에서 甲이 실질적으로 매수자금을 부담하지만 친구인 乙의 이름으로 매각받기로 명의신탁약정을 하였고, 그 후 매각허가결정에 따라 乙은 대금을 완납하고 자신의 명의로 등기를 마쳤다. 옳은 것은? (다툼이 있으면 판례에 의함)
이 사안은 경매절차에서 명의수탁자 乙 명의로 매각받은 계약명의신탁이다. 제18회 공인중개사 시험 「민법 및 민사특별법」 67번 문제입니다. 정답은 ④입니다.
- ① 甲과 乙 사이의 명의신탁약정은 유효하다.
- ② X토지에 대한 소유권을 취득하는 자는 甲이다.
- ③ 甲이 X토지를 丙에게 매도하는 계약은 무효이다.
- ④ 甲의 지시에 따라 乙이 X토지를 매각한 후 그 처분대금을 甲에게 반환하기로 한 약정은 무효이다.
- ⑤ 乙이 X토지를 丁에게 처분하였는데 丁이 악의라면 丁은 소유권을 취득할 수 없다.
정답 ④
핵심 해설
이 사안은 경매절차에서 명의수탁자 乙 명의로 매각받은 계약명의신탁이다. 甲과 乙 사이의 명의신탁약정은 무효이지만, 경매의 특성상 매각결정의 상대방(집행법원·소유자)의 인식 여부와 무관하게 명의수탁자 乙이 유효하게 소유권을 취득한다. 甲의 지시로 乙이 처분 후 대금을 甲에게 반환하기로 한 약정은 명의신탁을 사실상 유지·잠탈하는 것으로서 무효라는 ④가 옳다. 명의신탁약정 자체는 무효이고(①은 틀림), 소유권취득자는 甲이 아니라 乙이며(②는 틀림), 甲이 무권리자로서 丙에게 하는 매매계약은 타인권리매매로서 유효하고(③은 틀림), 명의신탁약정의 무효는 제3자에게 대항하지 못하므로 丁은 악의라도 소유권을 취득한다(⑤는 틀림).
법령 근거
- 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조법제처 원문 →
쉬운 설명
실제 돈은 甲이 내고 명의만 친구 乙로 해서 경매로 땅을 낙찰받은 경우(계약명의신탁)이다. 甲과 乙 사이의 명의신탁 약정 자체는 무효지만, 경매의 특성상 소유권은 명의를 가진 乙에게 유효하게 넘어간다. 甲의 지시로 乙이 나중에 땅을 팔고 그 돈을 甲에게 돌려주기로 한 약정은 명의신탁 관계를 사실상 그대로 유지하는 것이어서 무효다. 명의신탁약정 자체는 무효이고, 소유권은 甲이 아니라 乙에게 있으며, 무권리자인 甲이 丙에게 파는 계약은 타인권리매매로서 유효하고, 명의신탁 무효는 제3자에게 대항하지 못해 丁은 악의라도 소유권을 취득한다.
용어 설명
- 계약명의신탁
- 명의수탁자가 매매(경매 포함)계약의 당사자가 되어 직접 목적물을 취득하고 명의신탁자와는 명의신탁약정만 존재하는 형태. 상대방이 선의이면 수탁자가 유효하게 소유권을 취득한다.
선택지별 해설
- ① 부동산실명법상 명의신탁약정은 원칙적으로 무효이다(제4조 1항). 유효하다는 서술은 틀렸다.
- ② 경매절차에서의 계약명의신탁의 경우 소유권을 취득하는 자는 명의수탁자 乙이며 甲이 아니다. 틀렸다.
- ③ 甲이 X토지를 丙에게 매도하는 계약은 무권리자의 처분행위이지만 채권계약인 매매 자체는 타인권리매매로서 유효하다(제569조). 무효라는 서술은 틀렸다.
- ④ 甲의 지시로 乙이 처분하여 그 대금을 甲에게 반환하기로 한 약정은 명의신탁관계를 사실상 유지·잠탈하는 것으로서 무효로 보는 것이 판례이다. 옳다.
- ⑤ 명의신탁약정 및 그 무효는 제3자에게 대항하지 못하므로(제4조 3항), 丁이 악의라도 유효하게 소유권을 취득한다. 틀렸다.
암기팁
경매 계약명의신탁은 명의자가 소유권 취득, 처분대금 반환약정은 무효.
출처 · 한국산업인력공단 큐넷 공개 기출문제 제18회 67번. 해설은 풀고패스가 작성했습니다.
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