공인중개사 대항력 · 제20회 39번 해설

핵심 해설

ㄱ 이행지체에 빠진 임대인의 보증금반환의무가 임차권등기명령에 의한 임차권등기의 말소의무보다 먼저 이행되어야 한다는 것(판례), ㄴ 대항력 유지를 위한 주민등록에는 임차인의 가족(자녀 포함)의 주민등록도 유효하다는 것(판례), ㄷ 2년의 임대차기간은 임차인 보호를 위한 편면적 강행규정이므로 임차인이 1년으로 항변할 수 있다는 것, ㅁ 상속권자 없이 사망한 임차인의 사실혼 배우자가 1개월 이내 반대의사를 표시하지 않으면 임차인의 권리·의무를 승계한다는 것은 모두 옳다. 반면 ㄹ 선순위 저당권자에 의한 경매의 경우 그보다 후순위인 임차권은 매각으로 소멸하므로 보증금 전액을 변제받을 때까지 존속을 주장할 수 없다. 따라서 옳은 것은 ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㅁ 4개이므로 정답은 ④이다.

법령 근거

• 주택임대차보호법 제3조법제처 원문 →
• 주택임대차보호법 제3조의5법제처 원문 →
• 주택임대차보호법 제4조법제처 원문 →
• 주택임대차보호법 제9조법제처 원문 →

쉬운 설명

임대인이 이행지체에 빠졌다면 보증금 반환의무가 임차권등기의 말소의무보다 먼저 이행돼야 하고, 대항력 유지를 위한 주민등록에는 임차인 본인뿐 아니라 그 자녀의 주민등록도 유효하다. 임대차기간 2년은 임차인 보호를 위한 것이라 임차인은 1년으로 항변할 수 있고, 상속권자 없이 사망한 임차인의 사실혼 배우자는 사망 후 1개월 이내에 반대 의사를 표시하지 않으면 임차인의 권리와 의무를 승계한다. 반면 선순위 저당권자에 의한 경매가 이루어지면 그보다 후순위인 임차권은 매각으로 소멸하므로, 보증금을 다 받을 때까지 임차권 존속을 주장할 수 없다. 따라서 옳은 것은 ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㅁ 4개다.

용어 설명

대항력

주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마친 임차인이 그 다음날부터 제3자(양수인, 경매의 매수인 등)에게 임대차의 효력을 주장할 수 있는 힘.

선택지별 해설

• ① 옳은 것을 1개로 본 것은 실제(4개)보다 적어 틀림.
• ② 옳은 것을 2개로 본 것은 실제보다 적어 틀림.
• ③ 옳은 것을 3개로 본 것은 실제보다 적어 틀림.
• ④ ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㅁ 4개가 옳다는 것이 맞으므로 옳음(정답).
• ⑤ 5개(ㄹ까지 포함)로 본 것은 ㄹ이 틀린 설명이므로 틀림.

암기팁

선순위 저당권 앞에서는 임차권도 소멸한다 - ㄹ만 틀렸다