공인중개사 계약명의신탁 · 제20회 75번 해설

핵심 해설

이 사안은 계약명의신탁(甲-乙 명의신탁약정, 乙이 계약당사자로서 매도인 丙과 직접 계약)이며 매도인 丙이 선의이므로, 부동산실명법 제4조 제2항 단서에 따라 물권변동(乙 명의 등기)은 유효하여 乙이 완전한 소유권을 취득한다. 이 경우 甲은 乙에게 매수자금 상당의 부당이득반환청구권만 가질 뿐, 부동산 자체(등기)의 이전을 청구할 수 없다는 것이 판례이므로 ②가 옳다. 명의신탁약정 자체는 무효이고(①), 甲의 부당이득반환청구권은 금전채권일 뿐 유치권의 목적물에 대한 견련성이 없어 유치권 행사가 불가능하며(③), 丙은 유효하게 매매대금을 지급받고 소유권을 이전하였으므로 말소청구권이 없고(④), 乙이 자의로 甲에게 이전등기하면 그 물권행위 자체는 유효하여 甲은 소유권을 취득할 수 있다(⑤).

법령 근거

• 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조법제처 원문 →

쉬운 설명

이 사안은 매도인이 선의인 계약명의신탁이라서, 명의수탁자(乙) 명의의 등기는 유효하고 乙이 완전한 소유권을 취득합니다. 이 경우 甲은 乙에게 매수자금에 해당하는 부당이득반환청구권만 가질 뿐, 부동산 자체(등기)의 반환을 청구할 수는 없습니다. 명의신탁약정 자체는 무효이고, 甲의 권리는 금전채권이라 유치권을 행사할 수 없으며, 매도인 丙은 적법하게 대금을 받고 넘겼으므로 말소청구권이 없고, 乙이 스스로 甲에게 이전등기하면 그 자체로 유효해 甲은 소유권을 취득할 수 있습니다.

용어 설명

계약명의신탁

명의수탁자가 매매계약의 당사자가 되어 직접 매도인으로부터 부동산을 매수하고 자신의 명의로 등기하는 형태의 명의신탁.

선택지별 해설

• ① 부동산실명법 제4조 제1항에 따라 명의신탁약정 자체는 무효이다. '유효하다'는 틀렸다.
• ② 매도인 丙이 선의이므로 물권변동은 유효하여 乙이 완전한 소유권을 취득하고, 甲은 乙에게 매수자금 상당의 부당이득반환청구만 가능할 뿐 부동산 자체의 이전(등기이전)을 청구할 수 없다는 것이 판례이다. 옳은 서술로 정답.
• ③ 甲이 乙에게 갖는 권리는 매수자금 상당의 부당이득반환채권(금전채권)일 뿐 X부동산 자체에 관하여 생긴 채권이 아니어서 견련성이 없어 유치권을 행사할 수 없다. 틀렸다.
• ④ 丙은 유효한 매매계약에 따라 대금을 수령하고 소유권을 적법하게 이전하였으므로 乙 명의 등기의 말소를 청구할 권원이 없다. 틀렸다.
• ⑤ 乙이 완전한 소유자로서 자의로 甲에게 이전등기해 준 것은 그 자체로 유효한 물권행위이므로 甲은 소유권을 취득할 수 있다. '취득하지 못한다'는 틀렸다.

암기팁

계약명의신탁 + 매도인 선의 = 수탁자가 진짜 주인, 신탁자는 돈만 돌려받기!