공인중개사 대항력 · 임차권등기명령 · 제21회 34번 해설

핵심 해설

임차인이 경매를 통해 임차주택의 소유권을 스스로 취득하면 임대인과 임차인의 지위가 동일인에게 귀속되어 혼동의 법리에 따라 임대차관계는 원칙적으로 종료한다. 주택의 일부를 주거 외 목적으로 겸용하더라도 주된 용도가 주거용이면 법의 보호를 받고, 대항력의 취득요건은 주택의 인도와 주민등록이지 확정일자가 아니며, 임차권등기명령에 의해 등기된 후에는 점유를 상실하더라도 이미 취득한 대항력·우선변제권이 유지되고, 대항력을 취득한 이후 임대인 지위가 승계된 경우 그 이후 임차인이 전출하더라도 이미 승계된 보증금반환채무 자체가 소급하여 소멸하는 것은 아니다.

법령 근거

• 주택임대차보호법 제3조법제처 원문 →
• 민법 제507조법제처 원문 →

쉬운 설명

임차인이 경매를 통해 스스로 임차주택의 소유권을 취득하면 임대인과 임차인 지위가 같은 사람에게 합쳐져(혼동) 임대차관계는 원칙적으로 종료한다. 주택 일부를 주거 외 목적으로 겸용해도 주된 용도가 주거용이면 법의 보호를 받고, 대항력의 취득요건은 확정일자가 아니라 주택의 인도와 주민등록이며, 임차권등기명령에 의해 등기된 후에는 점유를 잃어도 이미 얻은 대항력이 유지되고, 대항력 취득 후 승계된 보증금반환채무는 이후 임차인이 전출해도 소급 소멸하지 않는다.

용어 설명

대항력

임차인이 제3자(양수인 등)에게 임차권의 존재를 주장할 수 있는 효력으로, 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 갖추면 다음 날부터 발생한다.

임차권등기명령

임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 단독으로 법원에 신청하여 대항력·우선변제권을 유지시키는 제도.

선택지별 해설

• ① 주거 외 목적으로 일부를 사용하더라도 주된 용도가 주거용이면 법의 적용을 받을 수 있다.
• ② 임차권등기명령에 의한 등기 후에는 점유를 상실해도 이미 취득한 대항력이 유지된다.
• ③ 대항력의 취득요건은 주택의 인도와 주민등록이며 확정일자는 우선변제권의 요건이다.
• ④ 이미 승계된 임차보증금반환채무는 그 후 임차인이 전출하더라도 소급하여 소멸하지 않는다.
• ⑤ 임차인이 스스로 경매를 통해 소유권을 취득하면 혼동으로 임대차관계가 원칙적으로 종료한다는 것은 옳은 지문이다.

암기팁

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