공인중개사 유동적 무효 · 제22회 36번 해설

핵심 해설

판례상 토지거래허가구역 내 매매계약은 허가 전에는 이른바 '유동적 무효' 상태에 있다. 이 유동적 무효 상태에서 당사자 일방이 허가신청 협력에 응하지 아니하고 계약을 일방적으로 철회하는 경우에 대비하여 손해배상액의 예정 등 위약금 약정을 하는 것은 유효하다는 것이 판례이므로, 그러한 약정이 '효력이 없다'고 한 ③이 틀린 지문이다. 허가 전 계약의 효력 미발생(①), 허가 전 대금지급의무 부존재(②), 협력의무 이행청구 가능(④), 쌍방이 허가신청 포기 의사를 명백히 한 경우 확정적 무효(⑤)는 모두 유동적 무효 법리와 일치한다.

법령 근거

• 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조법제처 원문 →

쉬운 설명

토지거래허가구역 내 매매계약은 허가를 받기 전까지는 유동적 무효 상태에 있어 효력이 발생하지 않고 매수인에게 대금지급의무도 없습니다. 이 유동적 무효 상태에서 계약을 일방적으로 철회하는 경우에 대비한 손해배상액 예정 등 위약금 약정은 판례상 유효하며, 매도인이 협력하지 않으면 매수인은 협력의무 이행을 소로써 구할 수 있고, 당사자 쌍방이 허가신청을 하지 않기로 명백히 한 때에는 계약이 확정적으로 무효가 됩니다.

용어 설명

유동적 무효

토지거래허가구역 내 매매계약이 허가를 받기 전까지는 효력이 발생하지 않되, 허가를 받으면 소급하여 유효, 불허가·허가신청 포기 시 확정적으로 무효가 되는 판례상의 법리

선택지별 해설

• ① 허가 전 계약의 효력 미발생(유동적 무효)과 일치하여 옳음.
• ② 허가 전 매수인의 대금지급의무가 없다는 것과 일치하여 옳음.
• ③ 유동적 무효 상태에서의 위약금 약정은 유효하다는 판례와 반대로 서술되어 틀림(정답).
• ④ 협력의무 불이행 시 소구가 가능하다는 판례와 일치하여 옳음.
• ⑤ 쌍방이 허가신청을 포기한 경우 확정적 무효가 된다는 판례와 일치하여 옳음.

암기팁

유동적 무효 상태에서도 위약금 약정은 유효!