공인중개사 대항력 · 우선변제권 · 제23회 36번 해설
중개업자가 주택임대차계약을 중개하면서 설명한 내용으로 틀린 것은?
정답은 ⑤이다. 제23회 공인중개사 시험 「공인중개사법령 및 중개실무」 36번 문제입니다. 정답은 ⑤입니다.
- ① 당사자의 합의로 임대차계약기간을 1년으로 정한 경우에 임차인은 그 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
- ② 주택의 미등기 전세계약에 관하여는 「주택임대차보호법」을 준용한다.
- ③ 「주택임대차보호법」에 따라 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.
- ④ 「주택임대차보호법」에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.
- ⑤ 임차인이 대항력을 취득하려면 주민등록전입신고 이외에 임대차계약증서에 확정일자도 받아야 한다.
정답 ⑤
핵심 해설
정답은 ⑤이다. 임차인이 대항력을 취득하는 요건은 '주택의 인도'와 '주민등록(전입신고)'이며, 확정일자는 우선변제권을 취득하기 위한 별도의 요건일 뿐 대항력 취득의 요건은 아니다. 나머지 지문(①~④)은 2년 미만 약정시 임차인의 유효 주장권, 미등기 전세에 대한 준용, 묵시적 갱신시 임차인의 해지통고권, 임차인에게 불리한 약정의 효력(편면적 강행규정)에 관한 옳은 설명이다.
법령 근거
쉬운 설명
임차인이 대항력을 취득하는 요건은 주택의 인도와 주민등록(전입신고)이며, 확정일자는 우선변제권을 취득하기 위한 별도의 요건일 뿐 대항력 취득의 요건은 아닙니다. 2년 미만으로 정한 임대차기간은 임차인만 유효를 주장할 수 있고, 미등기 전세계약에도 주택임대차보호법이 준용되며, 묵시적 갱신 시 임차인은 언제든지 해지통고를 할 수 있고, 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없습니다.
용어 설명
- 대항력
- 임차인이 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마치면 그 다음 날부터 제3자(양수인 등)에게 임대차의 효력을 주장할 수 있는 권리.
- 우선변제권
- 대항요건(인도+전입신고)과 임대차계약증서상 확정일자를 갖춘 임차인이 경매·공매시 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리.
선택지별 해설
- ① 2년 미만으로 정한 임대차기간은 임차인만 그 유효함을 주장할 수 있으므로 옳은 설명이다.
- ② 미등기 전세계약에도 주택임대차보호법이 준용되므로 옳은 설명이다.
- ③ 묵시적 갱신시 임차인은 언제든지 해지통고를 할 수 있으므로 옳은 설명이다.
- ④ 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없는 편면적 강행규정이므로 옳은 설명이다.
- ⑤ 확정일자는 대항력이 아니라 우선변제권 취득요건이므로 틀린 설명이며, 이것이 정답이다.
암기팁
인도+전입신고는 '대항력', 확정일자는 '우선변제권'용!
출처 · 한국산업인력공단 큐넷 공개 기출문제 제23회 36번. 해설은 풀고패스가 작성했습니다.
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