공인중개사 계약명의신탁 · 제23회 79번 해설

핵심 해설

정답은 ③이다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률상 명의신탁약정은 매도인의 선의・악의를 불문하고 언제나 무효이다(제4조 제1항). 매도인이 선의인 경우에는 예외적으로 그 물권변동(등기)의 효력만이 유효로 인정되는 것이지(제4조 제2항 단서), 명의신탁약정 자체가 유효로 되는 것은 아니다. 따라서 '그 약정은 유효하다'는 서술은 틀리다.

법령 근거

• 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조법제처 원문 →
• 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제8조법제처 원문 →

쉬운 설명

부동산실권리자명의등기법상 명의신탁약정은 매도인의 선의·악의를 불문하고 언제나 무효입니다. 매도인이 선의인 경우에는 예외적으로 그 물권변동(등기)의 효력만 유효로 인정되는 것이지, 명의신탁약정 자체가 유효로 되는 것은 아닙니다. 원인행위(매매계약)의 효력에는 영향이 없어 매도인은 여전히 이전의무를 부담하고, 명의신탁의 무효는 제3자에게 대항하지 못해 선의의 제3자에게는 무효를 주장할 수 없으며, 매도인이 악의였다면 등기까지 무효가 되어 매도인은 등기말소를 청구할 수 있고, 위법한 목적 없는 배우자 명의신탁은 특례로 유효합니다.

용어 설명

계약명의신탁

명의수탁자가 매매계약의 당사자가 되어 매도인으로부터 직접 소유권을 취득하는 형태의 명의신탁. 매도인이 선의이면 수탁자가 소유권을 유효하게 취득하고, 신탁자는 수탁자에게 부당이득반환청구권만을 가짐

선택지별 해설

• ① 甲・丙 사이의 매매계약(원인행위)의 효력에는 영향이 없으므로, 甲이 등기를 거치지 않고 곧바로 乙에게 이전등기를 하였더라도 丙은 여전히 甲에 대해 소유권이전의무를 부담한다.
• ② 명의신탁약정과 그에 따른 등기의 무효는 제3자에게 대항하지 못하므로(제4조 제3항), 선의의 제3자 A에게 甲은 무효를 주장하여 대항할 수 없다.
• ③ 매도인 丙이 선의였더라도 명의신탁약정 자체는 여전히 무효이며, 물권변동(등기)의 효력만 예외적으로 유효로 인정될 뿐이다. '그 약정은 유효하다'는 서술은 틀리다. 정답이다.
• ④ 매도인 丙이 계약명의신탁약정을 알고 있었던 경우(악의)에는 등기까지 무효가 되므로, 丙은 乙명의의 등기말소를 청구할 수 있다.
• ⑤ 배우자 명의신탁으로서 조세포탈・강제집행면탈 등 위법한 목적이 없는 경우에는 특례가 적용되어 유효하므로, 甲은 명의신탁 해지를 원인으로 한 소유권이전등기를 청구할 수 있다(제8조).

암기팁

매도인이 선의여도 유효해지는 건 등기뿐, 명의신탁약정은 언제나 무효 - '등기만 살고 약정은 항상 죽는다'