공인중개사 배임행위에 적극 가담한 이중매매 · 제24회 44번 해설

핵심 해설

매도인의 배임행위(이중매매)에 매수인이 적극 가담한 경우 그 매매계약은 반사회질서의 법률행위로서 절대적 무효이다(민법 제103조). 절대적 무효이므로 이를 기초로 새로 이해관계를 맺은 제3자가 선의라 하더라도 그 무효로 대항할 수 있고, 제3자는 유효를 주장할 수 없다. 따라서 ⑤가 틀렸다. 나머지는 乙이 甲·丙 계약의 당사자가 아니어서 취소권이 없다는 점(①), 청약과 승낙이 표시된 대로(89만원) 합치되어 계약이 성립한다는 점(②), 乙은 물권자가 아니어서 말소청구권이 없다는 점(③), 甲·乙이 실제로 98만원에 합의하였다면 오표시무해의 원칙상 합의한 대로 98만원에 계약이 성립하여 착오가 인정되지 않으므로 취소할 수 없다는 점(④) 모두 옳다.

법령 근거

• 민법 제103조법제처 원문 →
• 민법 제109조법제처 원문 →

쉬운 설명

매도인의 배임행위에 매수인이 적극 가담한 이중매매는 절대적으로 무효이기 때문에, 그 뒤에 새로 이해관계를 맺은 사람이 선의라도 그 계약의 유효를 주장할 수 없습니다. 을은 갑·병 계약의 당사자가 아니어서 취소권도, 말소청구권도 없고, 청약서에 잘못 적힌 금액대로 계약이 성립합니다. 다만 갑과 을이 실제로는 98만원에 서로 합의했는데 서류에만 89만원으로 잘못 적힌 경우라면, 잘못 적힌 표시는 계약에 영향을 주지 않고 합의한 98만원대로 계약이 성립하므로 착오를 이유로 취소할 수 없습니다.

용어 설명

배임행위에 적극 가담한 이중매매

매도인의 배임적 이중매매에 제2매수인이 적극 가담한 경우 그 매매계약은 반사회질서의 법률행위로 절대적 무효가 되며, 이후의 선의의 전득자도 보호받지 못한다(판례).

선택지별 해설

• ① 옳음. 乙은 甲·丙 사이 매매계약의 당사자가 아니므로 그 계약을 사기를 이유로 취소할 지위에 있지 않다.
• ② 옳음. 甲의 청약(표시상 89만원)에 乙이 그대로 승낙하였으므로 표시된 내용대로 89만원에 계약이 성립한다.
• ③ 옳음. 乙은 甲에 대한 채권자에 불과하여 물권적 청구권인 말소청구권을 행사할 수 없다.
• ④ 옳음. 甲·乙이 실제로 m²당 98만원에 합의하였는데 청약서에만 89만원으로 잘못 기재된 경우이다. 이때는 잘못된 표시가 계약을 해치지 않고 합의한 대로 98만원에 계약이 성립한다(오표시무해의 원칙, falsa demonstratio non nocet). 합의와 계약 내용이 어긋나지 않아 착오 자체가 인정되지 않으므로 甲은 민법 제109조의 착오를 이유로 취소할 수 없다.
• ⑤ 틀림(정답). 배임행위에 적극 가담한 이중매매는 절대적 무효이므로 선의의 전득자 丁도 그 유효를 주장할 수 없다.

암기팁

적극 가담 이중매매는 '절대무효' - 선의의 전득자도 못 지켜요.